Fachmarktzentren sind im Kommen

Zwei Trends prägen den Einzelhandel in Polen. Einerseits sinkt laut der Wirtschaftsauskunftei Dun & Bradstreet die Zahl der Geschäfte. Andererseits wächst die Verkaufsfläche, wie der Branchenverband der Einkaufszentren in Polen PRCH (Polska Rada Centrów Handlowych) berichtet. Anders formuliert: Es gibt immer weniger, dafür aber immer größere Läden.

Experten zufolge wird dieser Trend andauern. Der PRCH rechnet damit, dass die Verkaufsfläche in Polens Einzelhandel zwischen 2023 und 2025 um insgesamt 8 Prozent steigt. Fachmarktzentren gehören zu den Treibern dieser Entwicklung. Laut der Immobilienagentur Colliers machen sie mittlerweile mehr als zwei Drittel der neu eröffneten Ladenfläche aus. Der Begriff Fachmarktzentrum beschreibt eine Ansammlung von mehreren größeren Einzelhandelsgeschäften aus unterschiedlichen Branchen in einem zusammenhängenden Gebäudekomplex. Diese Gewerbeimmobilien entstehen vor allem in kleineren Städten und in dünn besiedelten Landesteilen.

Zeichen stehen auf Expansion

Deutsche Unternehmen prägen das Wachstum mit. Ein Beispiel ist die Saller Gruppe aus Thüringen. Sie baut und vermietet Fachmarktzentren. Aktuell gehören ihr in Polen Immobilien mit einer Fläche von 600.000 Quadratmetern, Tendenz steigend. Allein bis Ende 2024 will das Unternehmen neue Flächen in Głogów, Lubsko, Łobey und Strzegom an Mieter übergeben. Weitere Objekte in Ortschaften wie Kutno, Inowrocław oder Brodnica folgen aller Voraussicht nach bis 2025. Zu den Mietern von Saller gehören polnische Einzelhändler, darunter die Textilmarke Sinsay oder der Elektronikmarkt Neonet, aber auch internationale Größen wie Rossmann, Action oder der portugiesische Lebensmitteldiscounter Biedronka.   

Die Saller Gruppe profitiert bei ihrer Expansion vom Rückzug der britischen Supermarktkette Tesco und konnte sich einige der mittlerweile leerstehenden Gebäude in Polen sichern. Jetzt baut der deutsche Immobilienentwickler die ehemaligen Verkaufsräume zu Fachmarktzentren aus, und zwar "ressourcenschonend und mit einem reduzierten CO₂-Fußabdruck", wie das Unternehmen schreibt. 

Auch andere Immobiliengesellschaften haben sich Nachhaltigkeit auf die Fahnen geschrieben. Der Projektentwickler Nhood Polska beispielsweise zertifiziert seine Gewerbeimmobilien nach dem Umweltstandard BREEAM. Fotovoltaikanlagen auf den Dächern sind bei den Betreibern ebenfalls keine Seltenheit mehr.

Es gibt auch Verlierer

Klassische Einkaufszentren geraten hingegen unter Druck – insbesondere dann, wenn es sich um ältere Immobilien handelt. Mehrere Einrichtungen in Krakau, Poznań und Wrocław machten zwischen 2022 und Anfang 2024 endgültig dicht. Mitschuld haben laut Marktforschungsinstitut gfk die steigenden Betriebskosten und die Konkurrenz durch den Onlinehandel. Aus den Untersuchungen lassen sich grob zwei Kundengruppen ablesen: Jene in der Großstadt, die entweder online kaufen oder in besonders moderne Einkaufszentren gehen, und jene, die am Stadtrand oder in kleineren Ortschaften wohnen und eher ins Fachmarktzentrum fahren.

Neben den Fachmarktzentren machen in Polen auch die großen deutschen Einzelhändler gute Geschäfte – und zwar gegen den allgemeinen Markttrend, denn insgesamt schrumpften die Umsätze in Polens Einzelhandel 2023 laut der Statistikbehörde GUS (Główny Urząd Statystyczny) um 2,7 Prozent. Die Drogeriemarktkette dm hat ihr Filialnetz mit 12 Neueröffnungen im Jahr 2023 mehr als verdoppelt. Das Unternehmen, das erst 2022 auf dem polnischen Markt Fuß fasste, befindet sich weiter auf Expansionskurs. Im Jahr 2024 sollen 20 weitere Geschäfte hinzukommen. 

Große Ketten bauen ihre Dominanz aus

Konkurrent Rossmann ist da schon einige Schritte weiter. Das Unternehmen gilt seit vielen Jahren als die größte Drogeriemarktkette in Polen. 2023 wuchs das Filialnetz um weitere 155 Geschäfte. Noch einmal so viele sollen 2024 ihre Eröffnung feiern. Laut Marcin Grabara, Leiter der Polen-Tochtergesellschaft von Rossmann, setzt das Unternehmen neben stationären Geschäften aber noch auf einen anderen Vertriebsweg. "Wir werden den Onlinehandel ausbauen und einen zweistelligen Millionenbetrag investieren, vor allem für die Optimierung der Versandprozesse", sagt Grabara in der Tageszeitung Rzeczpospolita.

Der Lebensmittel-Discounter Aldi kündigt an, vor allem die Ballungsräume in Polen stärker in den Blick zu nehmen. "Im Jahr 2024 wollen wir uns auf die großen Städte konzentrieren, in denen wir bereits vertreten sind und dort unser Filialportfolio ausbauen", erklärt die PR-Leiterin bei Aldi in Polen, Agata Biernacka, gegenüber einem Branchenportal. Neben 60 neuen Filialen hat sich der Discounter für 2024 auch den Bau eines dritten Logistikzentrums vorgenommen. Bis 2028 soll das Filialnetz von heute rund 300 Geschäften auf 650 anwachsen. Auch der Wettbewerber Lidl expandiert in Polen.

Doch nicht nur deutsche Ketten weisen Erfolge vor. Der polnische Lebensmittelhändler Dino punktet seit Jahren mit einer dynamischen Entwicklung. In den ersten drei Quartalen 2023 legte das Unternehmen erneut um 184 Geschäfte auf nunmehr 2.340 Niederlassungen zu. Dino hält sich weitestgehend fern von den Großstädten und sucht vor allem auf dem Land nach weiteren Investitionsmöglichkeiten.

In den Ballungszentren findet man hingegen die amerikanisch-polnische Nahkauf-Kette Żabka. Ganze 2.000 neue Mini-Läden öffneten 2023 ihre Türen. Żabka will 2024 nicht nur neue Standorte erschließen. Gemeinsam mit dem deutschen Lebensmittelriesen EDEKA und weiteren Händlern sucht das Unternehmen unter dem Programmtitel Disrupt Retail nach Lieferanten von innovativer Software. Besonders interessieren die Firmen unter anderem neue Werbetechnologien und Programme zur Analyse großer Datenmengen.