Schweiz: Immobilienrecht

Erwerb von Grundeigentum ist beschränkt

Rechtsgrundlage hierfür ist das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Bewilligungsgesetz, abgekürzt BewG, besser bekannt als "Lex Koller"). Gemäß Artikel 1 beschränkt das Gesetz den Erwerb von Grundstücken durch - natürliche und juristische - Personen im Ausland, um die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern. Als juristische Personen im Ausland gelten:

• Gesellschaften, die die ihren Sitz im Ausland haben, auch wenn sie Schweizerinnen oder Schweizern gehören und es sich wirtschaftlich betrachtet um schweizerische Firmen handelt. (Art. 5 Abs. 1 Bst. b BewG)
• Juristische Personen und vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, die zwar ihren Sitz in der Schweiz haben, aber von Personen im Ausland beherrscht werden (Art. 5 Abs. 1 Bst. c BewG). Eine Beherrschung durch Personen im Ausland wird insbesondere vermutet, wenn diese mehr als ein Drittel des Kapitals einer Gesellschaft besitzen oder über mehr als ein Drittel des Stimmrechts verfügen oder ihr bedeutende Darlehen gewährt haben (Art. 6 BewG).

Keiner Bewilligung bedarf der Erwerb von Grundstücken zur Errichtung einer Betriebsstätte. Solche "Betriebsstättengrundstücke" können alle Ausländer erwerben. Personen mit rechtmäßigem und tatsächlichen Hauptwohnsitz in der Schweiz bedürfen ebenfalls keiner Bewilligung (Artikel 2 Absatz 2 BewG). 

Rechtsgrundlagen des Immobilienrechts

Im schweizerischen Immobilienrecht gibt es verschiedene Eigentumsformen: 

• Das Alleineigentum - eine einzelne (natürliche oder juristische) Person ist Eigentümerin einer Immobilie
• Das Miteigentum - mehrere Personen teilen das Eigentum, wobei jede Person über einen bestimmten Bruchteil verfügt (Artikel 646 ff. ZGB)
• Stockwerkeigentum - betrifft einzelne Einheiten einer Immobilie (zum Beispiel Wohnungen - siehe Artikel 712a ZGB)
• Gesamteigentum - das Eigentum steht mehreren Personen gemeinschaftlich zu, zum Beispiel eine Erbengemeinschaft (Artikel 652 ff ZGB). 

Ein Immobilienkaufvertrag bedarf der öffentlichen Beurkundung durch einen Notar (Artikel 216 des schweizerischen Obligationenrechts - OR).

Das Grundbuch (Artikel 942 ff. des Zivilgesetzbuches (ZGB)) spielt die zentrale Rolle im Immobiliarsachenrecht. Alle Grundstücke sind im Grundbuch eingetragen. Rechtsgeschäfte wie der Erwerb oder die Belastung von Grundstücken wie zum Beispiel Dienstbarkeiten oder Grundpfandrechte bedürfen der Eintragung in das Grundbuch (Artikel 971 ZGB). Für die Führung der Grundbücher sind die Grundbuchämter der Kantone zuständig, mithin gibt es kein gesamtschweizerisches zentrales Grundbuch.

Eine wichtige Rolle in der rechtlichen Praxis spielen Dienstbarkeiten (sie gewähren der berechtigten Partei ein Nutzungsrecht an einer fremden Immobilie, zum Beispiel Wege- oder Wohnrechte, Artikel 730 ff. ZGB) oder Grundlasten (sie berechtigen eine andere Partei, vom Eigentümer bestimmte Leistungen oder Duldungen zu fordern, Artikel 782 ff. ZGB). Außerdem sehr relevant sind Belastungen von Immobilien zur Sicherung von Darlehen: Der Schuldbrief ist die gängigste Form des Grundpfandrechts, die eine persönliche Forderung sichert (Artikel 842 ff. ZGB), wohingegen die Grundpfandverschreibung eine bestehende oder künftige Forderung ohne Ausstellung eines Schuldbriefs sichert (Artikel 824 ff. ZGB).

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