Die Baukonjunktur zeigt sich robust

Die Baubranche in Australien ist für die kommenden Jahre gut ausgelastet. Nach Prognosen des Branchenverbandes Master Builders Australia sollen die Bauinvestitionen im laufenden Finanzjahr (1. Juli bis 30. Juni) 2023/2024 um 5,9 Prozent steigen (auf Basis der Landeswährung). Damit bewegt sich die Bauaktivität auf einem Rekordniveau, welches sich in den drei Folgejahren bis 2026/2027 noch mal um jeweils knapp 1 Prozent steigern dürfte.

Regierung kündigt Wohnungsbauoffensive an

Ein dringendes Thema ist der Wohnungsbau. Aufgrund des hohen Bevölkerungswachstums steigt die Wohnungsnachfrage deutlich an. Als klassisches Einwanderungsland verzeichnete Australien im Finanzjahr 2022/2023 eine Rekord-Nettozuwanderung von rund 400.000 Menschen. Für 2023/2024 wird ein Zuzug von etwa 315.000 Personen erwartet.

Während eine Vielzahl von Menschen neu in den Wohnungsmarkt drängt, bricht die Bauaktivität jedoch ein. Bei den Baustarts für Wohnungen gab es 2022/2023 einen deutlichen Rückgang von -16,5 Prozent auf 173.755 Einheiten. Ursache ist eine Kombination aus steigenden Zinsen, Materialkosten und Energiepreisen. Die Baukosten für Wohnungen stiegen 2022/2023 um 7,3 Prozent an, zuvor wurden sogar zweistellige Werte verzeichnet.

Durch die Flaute im Wohnungsbau kommen Angebot und Nachfrage aus dem Gleichgewicht. Die National Housing Finance and Investment Corporation befürchtet, dass sich bis 2027 ein Mangel von 106.000 Wohneinheiten auftut. Um den dringend benötigten Wohnraum zu schaffen, verständigten sich die nationale Regierung in Canberra sowie die acht australischen Bundesstaaten auf den National Housing Accord. Im Fünfjahreszeitraum ab 2024 sollen mindesten 1 Million neue Wohneinheiten errichtet werden. Zu den Kernmaßnahmen zählen schnellere Genehmigungsverfahren und die Bereitstellung von mehr Bauland.

Im August 2023 stellte Canberra mit dem New Home Bonus ein zusätzliches Anreizsystem vor. Für jede gebaute Einheit, welche das Ursprungsziel von 1 Millionen Wohnungen übersteigt, bekommen die Bundesstaaten einen Bonus von 15.000 australischen Dollar ($A) ausgezahlt. Bis 2029 sollen dadurch sogar bis zu 1,2 Millionen zusätzliche Wohnungen entstehen. Darüber hinaus gibt es flankierende Maßnahmen für den sozialen Wohnungsbau.

Infolge der geplanten Maßnahmen dürfte die Konjunktur im Wohnungsbau deutlich anziehen. Durchschnittlich müssten im Zeitraum 2024 bis 2029 rund 240.000 neue Wohnungen pro Jahr gebaut werden, um die ehrgeizigen Zielvorgaben zu erreichen.

Nachfrage nach Industrieflächen stützt den Wirtschaftsbau

Für den Wirtschaftsbau sind die Aussichten durchwachsen. Nach Erwartung von Master Builders Australia werden die Bauinvestitionen bis 2023/2024 um 4,5 Prozent steigen, sich anschließend aber leicht rückläufig entwickeln.

Die Leerstandsquote von Büroraum war zur Jahresmitte 2023 mit 14,1 Prozent höher als vor der Covid-19 Pandemie (Vor-Corona-Niveau: etwa 8 Prozent). Nach Angaben des Property Council of Australia dürfte bis 2025 neue Bürofläche von rund 1,1 Millionen Quadratmetern geschaffen werden. Damit bewegt sich der Markt im historischen Vergleich auf unterdurchschnittlichem Niveau. Gefragt sind insbesondere Premium-Flächen. Unternehmen versuchen mit attraktiv gestalteten Arbeitsplätzen die physische Anwesenheit der Beschäftigten zu steigern.

Zahlreiche Kräne drehen sich im Industriebau. Besonders hoch ist Nachfrage nach Logistikflächen, beispielsweise durch das Wachstum im E-Commerce. Der Markt für Industrieimmobilien ist infolge nahezu leergefegt. In Sydney betrug der Leerstand zur Jahresmitte 2023 nur 0,2 Prozent. Nach Einschätzung des Immobiliendienstleisters CBRE dürfte 2023 eine neue Fläche von 3,2 Millionen Quadratmetern entstehen. Für 2024 wird ein Rekord von 4 Millionen Quadratmetern an zusätzlicher Fläche erwartet. In den Folgejahren dürfte sich die Dynamik jedoch Abkühlen und bei 1,5 Millionen bis 2 Millionen Quadratmetern pro Jahr einpendeln.

Die Angaben für den öffentlichen Hochbau sind in den Statistiken zum Wirtschaftsbau enthalten. Steigende öffentliche Ausgaben für Gesundheit und Bildung sorgen für eine hohe Bauaktivität. Nach Zahlen der Infrastructure Partnership Australia werden bis 2027/2028 rund 27 Milliarden US-Dollar (US$) in die soziale Infrastruktur investiert.

Bundesstaaten treiben den Infrastrukturausbau voran

Gute Geschäftschancen bietet der Tiefbau. Rund 22 Prozent der Bauinvestitionen im Tiefbau entfallen auf den Rohstoffsektor. Zahlreiche Unternehmen arbeiten an der Erschließung von Vorkommen für kritische Mineralien. Insgesamt befinden sich mehr als 80 Projekte mit einem Investitionsvolumen von über 20 Milliarden US$ in Planung.

Um das hohe Bevölkerungswachstum zu stemmen, bringen die Bundesstaaten große Infrastrukturprogramme auf den Weg. Der Branchenverband Infrastructure Partnerships Australia zählt insgesamt 578 Projekte mit einem Investitionsvolumen von rund 620 Milliarden US$, die in den kommenden 7 Jahren realisiert werden. Mit etwa 52 Prozent fokussiert sich der Großteil der Ausgaben auf große Verkehrsprojekte in den Metropolen des Landes.

Eine auf längere Sicht wichtige Entwicklung sind Pläne der nationalen Regierung in Canberra für eine High Speed Rail Authority. Diese soll an der Ostküste ein Netz aus Hochgeschwindigkeitstrassen realisieren. Als erstes starten die Planungen für eine Strecke zwischen Sydney und Newcastle.

Die Ausgaben für die Energieinfrastruktur wachsen stark. Durch das Rewiring the Nation Program stellt der Staat beispielsweise rund 14 Milliarden US$ für den Ausbau des Übertragungsnetzes bereit. Insgesamt dürfte der Höhepunkt der Investitionswelle erst im Jahr 2025 erreicht werden.

Zahlreiche Infrastrukturprojekte hatten jedoch zuletzt mit Kostenexplosionen zu kämpfen. Die nationale Regierung stellt deshalb die Kofinanzierung für viele sich noch in Planung befindliche Vorhaben auf den Prüfstand, um die Mittel zu repriorisieren.

 

Von Heiko Stumpf | Sydney

Die Gesetzgebungskompetenz für baurechtliche Regelungen und Energieeffizienzstandards fällt grundsätzlich in die Zuständigkeit der einzelnen Bundesstaaten. Anfang 2019 einigte sich die nationale Regierung mit den Bundesstaaten auf das Maßnahmenprogramm "Trajectory for Low Energy Buildings". Dieses sieht für die Jahre 2022 und 2025 eine schrittweise Verschärfung der Energieeffizienzvorgaben vor.

Die Umsetzung erfolgt über eine Reform des National Construction Code (NCC). Dieses Regelwerk enthält baurechtliche Mindeststandards für Gebäude. Die landesweite Geltungswirkung entsteht dabei durch eine implementierende Gesetzgebung der Bundesstaaten.

Energieeffizienzvorschriften für Wohngebäude werden verschärft

Insbesondere bei Wohngebäuden hinkt Australien den international führenden Staaten hinterher. Derzeit verursachen Wohngebäude etwa 12 Prozent der Treibhausgasemissionen Australiens. Verantwortlich ist der Energiehunger, denn die Wohngebäude verbrauchen rund 29 Prozent des landesweit erzeugten Stroms (zum Beispiel durch Klimaanlagen). Bei der Energieeffizienz schneiden neu gebaute Wohnhäuser nach Einschätzung von Branchenkennern um mindestens 40 Prozent schlechter ab als in anderen entwickelten Ländern mit vergleichbaren klimatischen Bedingungen.

Zur Bewertung der Energieeffizienzstandards besteht das 1993 ins Leben gerufene Nationwide Housing Energy Rating Scheme (NatHERS). Dabei konzentriert sich NatHERS auf die Bewertung der Gebäudehülle, also aller Baumaterialien (einschließlich Wände, Dämmung, Fenster und Dächer), die zum Bau eines Hauses verwendet werden. Diese Bewertung der thermischen Leistung erfolgt auf einer Skala von 0 bis maximal 10 Sternen, basierend darauf, wie viel Heizung und Kühlung benötigt wird, um ein Zuhause komfortabel zu halten. 

Für neue Wohngebäude war in den Bauvorschriften der Bundesstaaten bislang nur ein Mindeststandard von 6 Sternen verankert. Am 26. August 2022 einigten sich die Bundestaaten darauf, den Mindeststandard für die Energieeffizienz neuer Häuser im NCC auf 7 Sterne anzuheben. Landesweit verbindlich tritt diese Regelung am 1. Oktober 2023 in Kraft.

Zudem wird mit der Reform des NCC auch ein jährliches Energieverbrauchsbudget für Wohnhäuser eingeführt. Dieses Budget gilt für den Energieverbrauch der Heiz- und Kühlgeräte, Warmwassersysteme, Beleuchtung sowie Pumpen für Schwimmbecken. Die Installation von Solarmodulen auf dem Dach ist nicht zwingend, kann jedoch dazu beitragen den Energieverbrauch eines Hauses unter dem erforderlichen Budget zu halten.

Den einzelnen Bundesstaaten steht es frei, auch strengere Regelungen als die im NCC enthaltenen Mindeststandards festzusetzen. In New South Wales mit der Metropole Sydney gilt das Erfordernis eines 7 Sterne NatHERS Ranking auch für Renovierungsarbeiten, die einen Betrag von 50.000 australischen Dollar ($A) überschreiten (entspricht rund 35.000 US-Dollar (US$), 1 $A = 0,6947 US$).

Der Wohnungsbestand in Australien gilt als in weiten Teilen energetisch veraltet. Nach Einschätzung von Branchenkennern erreichen viele Gebäude, die vor 1990 gebaut wurden, nur ein NatHERS Ranking von 1,5 bis 3 Sternen. So finden sich im Bestand weiterhin viele Gebäude mit einer ungedämmten Keilstülpschalung.

Offenlegungspflichten für Bürogebäude

Besser ist der energetische Zustand bei den Gewerbeimmobilien. Hierfür sorgt das National Australian Built Environment Rating System (NABERS). Im Rahmen eines NABERS Energy Ratings können maximal 6 Sterne vergeben werden. Dabei gelten unterschiedliche Bewertungskriterien für spezielle Gebäudeklassen wie Büronutzung, Einzelhandel, Hotels, Lagerhallen oder Krankenhäuser.

Grundsätzlich basiert NABERS auf dem Prinzip der Freiwilligkeit, im Falle von Büroimmobilien sorgen jedoch verbindliche Offenlegungspflichten für eine weit verbreitete Anwendung. Im Rahmen des verbindlichen Commercial Building Disclosure Program müssen die Eigentümer bei Vermietung oder Verkauf einer Bürofläche von mehr als 1.000 Quadratmetern auch Informationen zur Energieeffizienz offenlegen. Dies erfolgt über ein Building Energy Efficiency Certificate.

Mittlerweile hat sich ein gutes NABERS Energy Rating zu einem wichtigen Vermarktungsinstrument für Büroflächen entwickelt. So sind beispielsweise 77 Prozent der Büroflächen durch NABERS erfasst. Dabei erzielen rund 55 Prozent der Gebäude eine gute Bewertung mit mindestens 5 Sternen.

Einzelne Regionen preschen mit ehrgeizigen Standards vor

Auch im Bereich der Gewerbeimmobilien gilt, dass die Bundesstaaten jeweils eigene, verschärfende Regelungen festlegen können. In New South Wales gelten gemäß der Sustainable Housing State Environmental Planning Policy (SEPP) bestimmte Energieeffizienzvorgaben für den Neubau von großen Gewerbeimmobilien (mehr als 1.000 Quadratmeter Bürofläche). Entwickler müssen ab Oktober 2023 ein Net Zero Statement vorlegen, welches erläutert, wie bis spätestens 2035 ein klimaneutraler Betrieb gewährleistet werden soll.

Auf Ebene der Lokalverwaltung machen auch einige Councils die Erteilung einer Baugenehmigung von Energieeffizienzvorgaben abhängig. Im Gebiet des City of Sydney Council gilt für neue Gewerbegebäude (Büros, Hotels, Einkaufszentren) seit Januar 2023 ein Mindeststandard von 5,5 NABERS Sternen. Ab 2026 müssen alle Neubauten klimaneutral sein.

Ein weiteres angesehenes Bewertungstool sind die Green Star Ratings des Green Building Council Australia. Bis Juni 2022 hatte der Verband bereits über 3.300 Gebäude zertifiziert. Die freiwillige Bewertung ist besonders bei Entwicklern von Büro- und Einzelhandelsprojekten gefragt, die einen Anteil von knapp 70 Prozent ausmachen.

 

Von Heiko Stumpf | Sydney

Wohnungsbau ist stark fragmentiert

Im Bereich des Wohnungsbaus ist die australische Bauindustrie durch viele kleine und mittlere Unternehmen geprägt. Die 100 größten Unternehmen erreichen zusammen einen Marktanteil von etwa 36 Prozent. Marktführer im Finanzjahr 2021/2022 war die Metricon Group mit 5.969 begonnen Einheiten.

Im Bau von Einfamilienhäusern sind viele kleinere Unternehmen nur regional aktiv.  Eine wichtige Rolle spielen die Tradespeople ("Tradies"). So werden in Australien die zahlreichen selbstständigen Handwerker bezeichnet, die als Subunternehmer auf den Baustellen arbeiten. Einschließlich der selbstständigen Tradies sind im australischen Wohnungsbau rund 80.000 Unternehmen aktiv.

Zuletzt gerieten zahlreiche auf den Bau von Einfamilienhäusern spezialisierte Unternehmen in finanzielle Schwierigkeiten. So gewährte die Regierung im Zuge ihrer Covid-19 Konjunkturpakete großzügige Zuschüsse für den Bau und die Renovierung von Familienheimen. In Folge schlossen die Bauunternehmen eine Rekordzahl von Bauwerkverträgen ab, welche wie üblich einen Fixpreis enthielten. 

Im Anschluss wurden die Bauunternehmen durch die stark steigenden Preise für Baumaterialien überrascht und bleiben auf Verlusten sitzen. Im Finanzjahr 2022/2023 reichten 2.200 Wohnungsbauunternehmen Insolvenz ein, ein Anstieg von 70 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Branchenexperten befürchten, dass die Welle an Firmenpleiten noch bis 2024 anhält.

Infrastrukturboom lockt internationale Baukonzerne an

Bei der Realisierung von Großprojekten im Hochbau sind die Unternehmen Landlease, Multiplex, Hutchinson Builders und Hansen Yuncken führend. Mit Grocon und Probuild gab es in den letzten Jahren zwei große Firmenpleiten. Ein wichtiger Akteur im Tiefbau ist die CIMIC Group. Das 1949 gegründete Unternehmen gehört mittlerweile mehrheitlich zur deutschen Hochtief AG. Im australischen Markt agiert der Konzern vor allem über die Sparte CPB Contractors sowie den auf die Versorgungswirtschaft spezialisierten Unternehmensteil UGL. 

Die bekannte australische Branchengröße John Holland gehört zur in Hongkong ansässigen China Communications Construction Company (CCCI). Das Unternehmen ist an vielen großen Infrastrukturprojekten wie Westconnex in Sydney oder Metro Tunnel in Melbourne beteiligt. Weitere wichtige Marktteilnehmer sind die Downer Group, Clough und McConnel Down. Die derzeitige Investitionswelle beim Infrastrukturausbau lockt verstärkt ausländische Baukonzerne nach Australien. Zu den Unternehmen, die in den vergangenen Jahren Großaufträge gewinnen konnten, zählen Acciona und Ferrovial (Spanien), Salini Impreglio (Italien), Bouygues (Frankreich), Laing O'Rourke (UK), Gamuda (Malaysia) sowie Bechtel (USA).

Bei der Produktion von Baustoffen verfügt Australien über eine Reihe von diversifizierten Großunternehmen wie CSR, Adbri oder Boral. Die HeidelbergerCement AG ist in Australien über die Tochtergesellschaft Hanson tätig. Nach Angaben der Cement Industry Federation lag die lokale Zementproduktion 2020/2021 bei 9,6 Millionen Tonnen.

Von Heiko Stumpf | Sydney

Komplexe Ausschreibungsregeln, gutes Zahlungsverhalten

Das Ausschreibungsverfahren in Australien ist recht komplex, vor allem wegen zum Teil unterschiedlicher Anforderungen und Vorgaben einzelner Bundesstaaten. Die Datenbank AusTender gibt eine Übersicht über Ausschreibungen und Beschaffungen der australischen Regierung. Daneben gibt es von jedem Bundesstaat eigene Datenbanken für Ausschreibungsverfahren.

Öffentliche Ausschreibungen enthalten häufig Vorschriften für einen verbindlichen Inlandsanteil. Auch eine Sonderbehandlung von lokal ansässigen kleinen und mittleren Unternehmen ist üblich. Im Bundesstaat Victoria gilt beispielsweise die Local Jobs First Policy. Bei öffentlichen Projekten mit einem Wert von über 50 Millionen australische Dollar ($A, entspricht rund 35 Millionen US-Dollar (US$), 1 $A = 0,6947 US$) sind Mindestvorgaben für eine lokale Beschaffung zu beachten. Auf Ebene der nationalen Regierung in Canberra wurden im Finanzjahr 2021/2022 rund 95 Prozent der öffentlichen Aufträge an Unternehmen mit einer lokalen Niederlassung vergeben.

Das geplante Freihandelsabkommen zwischen Australien und der Europäischen Union (EU) soll auch ein Kapitel über den Zugang zu öffentlichen Ausschreibungen enthalten. Für deutsche Unternehmen könnten sich in der Zukunft dadurch Erleichterungen ergeben. Die Verhandlungen über das Abkommen befinden sich im fortgeschrittenen Stadium, dürften sich aber noch mindestens bis Ende 2023 hinziehen.

Das Zahlungsverhalten in der australischen Bauwirtschaft ist insgesamt zuverlässig. Von staatlicher Seite veröffentlicht der Payment Times Reporting Regulator regelmäßig Datensätze, welche die Zahlungsmoral von großen Bauunternehmen abbildet. Im Finanzjahr 2021/2022 wurden 58 Prozent der als Lieferanten auftretenden Kleinunternehmen innerhalb von 30 Tagen bezahlt. In nur 8 Prozent der Fälle dauerte die Rechnungsbegleichung mehr als 60 Tage.

 Die GTAI stellt ausführliche Informationen zum Wirtschafts- und Steuerrecht sowie zu Einfuhrregelungen, Zöllen und nichttarifären Handelshemmnissen zur Verfügung.

Von Heiko Stumpf | Sydney