Hochbau: Marktlage und -entwicklung

Laut dem indonesischen Statistikamt Badan Pusat Statistik (BPS) belief sich der Wert der Hochbauleistungen in Indonesien im Jahr 2022 auf rund 510 Billionen Rupiah, umgerechnet etwa 32 Milliarden US-Dollar. Das entspricht einem Plus von 8,4 Prozent gegenüber dem Coronajahr 2021. Im Jahr 2023 dürfte der Markt weiter gewachsen sein und auch für 2024 rechnen Experten mit einem erneuten Anstieg. 

Fast die Hälfte aller Hochbauleistungen ganz Indonesiens entfiel auf Jakarta, während rund 75 Prozent auf die Insel Java, auf der auch die Hauptstadt liegt, konzentriert waren. Größere Bauaktivitäten außerhalb Javas gab es vor allem in Makassar, der Hauptstadt von Südsulawesi, sowie in Medan im Norden Sumatras. Doch das Neugeschäft ist rückläufig und könnte es noch einige Zeit bleiben.

Mehr Krankenhäuser, weniger neue Hotels

Andere Sparten, wie etwa der Krankenhausbau, befinden sich im Aufwind. Nach Zahlen des Gesundheitsministeriums stieg die Anzahl der Allgemeinkrankenhäuser zwischen den Jahren 2017 und 2022 um knapp 400 auf 3.072. Das bedeutet: Im Durchschnitt wurde pro Woche irgendwo im Archipel mindestens ein neues Krankenhaus eröffnet.

Beim Tourismus ist die Stimmung durchwachsen. Im Jahr 2023 erreichte die Zahl der Besucherankünfte mit 11,7 Millionen nur 70 Prozent des Vorcoronaniveaus. Und auch 2024 wird es wahrscheinlich noch keine volle Erholung geben. Damit bestehen beim Hotelbau weiterhin große Überkapazitäten, der Anreiz für Neubauten ist gering. 

Der Tourismus florierte, bevor er mit Anbruch der Coronapandemie 2020 für zwei Jahre praktisch zum Erliegen kam. Zwischen den Jahren 2015 und 2019 war die Zahl der ausländischen Besucherankünfte um fast 60 Prozent auf 16,1 Millionen gestiegen.

Einen Schub für den Hochbau könnte der Bau der neuen Hauptstadt Nusantara in der Provinz Ostkalimantan bringen. An den ersten Repräsentationsbauten und der Versorgungsinfrastruktur wird gearbeitet. Die Planungsbehörde Bappenas geht davon aus, dass sich der Bau über 20 Jahre hinziehen wird. Die Kosten werden mit umgerechnet etwa 33 Milliarden US$ veranschlagt. Ob Nusantara, so wie es geplant ist, zu einer organisch wachsenden Stadt mit eigenem Wirtschaftsleben wird oder aber steriler Verwaltungssitz mit den notwendigsten politischen Institutionen bleibt, wird sich noch zeigen. Zur Jahresmitte 2024 gab es noch kein einziges bestätigtes ausländisches Investment.

Wohnungsbau schwächelt trotz hohen Bedarfs

Die Immobilienanalysten von Colliers International sehen Überkapazitäten im Bereich des hochpreisigen Wohnraums im Großraum Jakarta, auf den ein Großteil dieses Segmentes entfällt. Laut aktuellen Branchenanalysen seien die ohnehin hohen Leerstände seit der Coronakrise durch weiteren Zubau noch weiter gestiegen. Der Fokus liege nun auf der Fertigstellung von Projekten, die in der Krise hinausgezögert worden waren.

Schon vor der coronabedingten Wirtschaftskrise schwächelte der Markt. Denn zahlreiche Expats hatten schon vorher das Land, unter anderem infolge der Krise im Öl- und Gassektor, verlassen. Das gleichzeitig steigende Angebot durch Jahre zuvor geplante Objekte schaffte erhebliche Überkapazitäten. 

Über den gesamten Archipel betrachtet steigert aber alleine das Bevölkerungswachstum von jährlich fast drei Millionen Menschen den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum. Jährlich müssen bis zu 1,5 Millionen Häuser gebaut werden. Das Ministerium für Staatsunternehmen sieht einen Rückstand von 12,7 Millionen Häusern, das Bauministerium sogar von 36 Millionen Häusern.

Auch bei Bürogebäuden herrscht ein Überangebot

Bei Bürogebäuden im Großraum Jakarta ist laut Colliers für Bauherren und Eigentümer nur eine langsame Erholung in Sicht. Denn auch in diesem Segment waren bereits vor der Krise Überkapazitäten entstanden. Zudem deutet die rapide wachsende Zahl an Co-Working-Spaces einen Wandel in der Arbeitswelt an. Während der Coronakrise gab es praktikable Home-Office-Verordnungen, die viele Arbeitgeber dazu veranlasst haben, ihren Bürobedarf auf den Prüfstand zu stellen und gegebenenfalls zu verringern. 

Deshalb versuchen derzeit viele Vermieter händeringend, ihre Kunden zu halten, auch durch die Verringerung der Mieten und flexiblere Vertragslaufzeiten. Ausländische Unternehmen berichten von Spottpreisen in besten Bürolagen. Sinnbildlich für diese Entwicklung stehen die Zwillingstürme "Indonesia One" halbfertig im Stadtzentrum Jakartas. Sie sollen die zweithöchsten Gebäude des Landes werden. Doch seit April 2020 wird an ihnen nicht mehr weitergebaut.

Dennoch befinden sich neue Büroprojekte im Bau, die in besseren Zeiten geplant wurden. Inwieweit ihre Fertigstellung verzögert wird, ist auch für Branchenkundige schwer zu prognostizieren. Jedenfalls bewegt sich der Markt mittelfristig in eine Richtung, die Mietern eine gute Verhandlungsposition verspricht. 

Viel Leerstand im Einzelhandel

Die Coronapandemie, mit ihren harten Beschränkungen des öffentlichen Lebens, war ein herber Schlag für den Einzelhandel. In den Shoppingmalls haben sich die Leerstände sichtbar erhöht. Zudem gewinnt der E-Commerce zunehmend an Bedeutung. Millionen Indonesier bestellen ihre Konsumartikel mittlerweile überwiegend online. Dieser Trend hat während der Coronakrise einen weiteren Schub erhalten. Im engmaschigen Netz der Motorradkuriere lassen sich Pakete in kürzester Zeit in jeden Winkel der Städte liefern. 

Zudem war im Großraum Jakarta die verfügbare Einzelhandelsfläche schon seit vielen Jahren stärker gewachsen als die Nachfrage. Dennoch werden weitere Malls gebaut. Hier verbessert sich die Verhandlungsposition der Mieter mittelfristig weiter.

Dieser Inhalt gehört zu