Wieder bessere Aussichten in Mexikos Bauwirtschaft

Mexikos Hochbau hat seine Schwächephase überwunden und wächst wieder deutlich stärker. Im 1. Halbjahr 2024 legte der Sektor real um 7,7 Prozent gegenüber dem 1. Halbjahr 2023 zu. Das allgemeine Wirtschaftswachstum (BIP) lag in diesem Zeitraum nur bei 1,5 Prozent. 

Besonders stark entwickelt sich der Bau von Industriegebäuden (+18,5 Prozent im 1. Halbjahr 2024), da ausländische Unternehmen weiterhin dem Nearshoring-Trend folgen und neue Produktionsstandorte in Mexiko errichten. So zählte das mexikanische Wirtschaftsministerium allein zwischen Januar und September 2024 insgesamt 209 Investitionsankündigungen von Unternehmen, die in den kommenden Jahren 64,7 Milliarden US$ im Land investieren wollen. Aber auch die Investitionen der öffentlichen Hand in Schulen, Sozialwohnungen und Gesundheitseinrichtungen expandierten im Vorfeld der Wahlen Mitte 2024.

Acapulco erneut von Hurrikan getroffen

Auch der Wohnungsbau wächst dank einer stärkeren Nachfrage wieder. Im 1. Halbjahr 2024 expandierte der Sektor um 6,2 Prozent, so das Statistikamt INEGI. Laut der nationalen Hypothekengesellschaft SHF (Sociedad Hipotecaria Federal) lag der durchschnittliche Hypothekenzins in diesem Zeitraum bei 11,52 Prozent und der durchschnittliche Kaufpreis für Immobilien landesweit bei 1,7 Millionen mex$, umgerechnet rund 89.000 US$. In den Ballungszentren Mexiko-Stadt, Guadalajara und Monterrey liegen die Preise noch deutlich höher. Die höchsten Preissteigerungen werden laut SHF aktuell in den Tourismusregionen Baja California Sur und Quintana Roo verzeichnet.

Nachdem erst im Oktober 2023 Hurrikan Otis in Acapulco gewütet hatte, wurde die Küstenstadt knapp ein Jahr später erneut von einem Wirbelsturm getroffen. Hurrikan John sorgte im September 2024 für heftige Niederschläge, die zu Überschwemmungen und Erdrutschen führten. Abelina López, Bürgermeisterin von Acapulco schätzt die notwendigen Investitionen in der Stadt nach den beiden Stürmen auf 2,6 Milliarden US$. Als Ursache der sich häufenden Wirbelstürme wird die Erderwärmung infolge des Klimawandels angesehen. Hurrikan Otis hatte rund 80 Prozent der Hotels in Acapulco zum Teil erheblich beschädigt, viele Gebäude wurden noch nicht renoviert.

Industrieimmobilien sind stark nachgefragt

Der Bestand an Industrieimmobilien in den wichtigsten Industriezentren teilt sich nach Angaben des Immobilienberaters Colliers International mit Stand 3. Quartal 2024 wie folgt auf: 33 Millionen Quadratmeter in der Metropolregion Mexiko-Stadt, 21 Millionen Quadratmeter im Großraum Monterrey, 16 Millionen Quadratmeter in Guadalajara, 12 Millionen Quadratmeter in Querétaro und 8 Millionen Quadratmeter in Ciudad Juárez.

Die günstigsten Monatsmieten unter den genannten Standorten bietet Querétaro mit durchschnittlich 4,90 US$ je Quadratmeter (Industriegebäude Klasse A und B). In der nördlichen Grenzstadt Ciudad Juárez liegen die Monatsmieten bei 7,10 US$ je Quadratmeter, so Colliers International. Für die übrigen Großstädte werden Preisspannen angegeben: Mexiko-Stadt 4,30 US$ bis 14,60 US$, Monterrey 5,30 US$ bis 11,00 US$ und Guadalajara 5,90 US$ bis 10,90 US$ je Quadratmeter.

Die meisten Industrieimmobilien in der Metropolregion Mexiko-Stadt befinden sich im Korridor CTT (Cuautitlán, Tultitlán, Tepotzotlán) im Norden der Hauptstadt sowie im benachbarten Ort Tlalnepantla. Hier betreiben unter anderem Amazon, Mercado Libre, Coca-Cola und Pepsi Distributionszentren und Ford ein Automobilwerk. In Monterrey konzentriert sich das Angebot auf die Stadtteile Apodaca (Klasse A) und Guadalupe (Klasse B). In Guadalajara ist der Vorort El Salto vor allem wegen seiner Nähe zum Flughafen ein beliebter Standort für Industrieimmobilien.

Alle drei Großstädte weisen laut Colliers International jedoch nur eine geringe Leerstandsquote auf (Stand: 3. Quartal 2024): Mexiko-Stadt 1,3 Prozent, Monterrey 2,2 Prozent und Guadalajara 0,6 Prozent. In den etwas kleineren Städten Querétaro (3,0 Prozent) und Ciudad Juárez (7,7 Prozent) sind noch mehr Industrieimmobilien verfügbar.

Leerstandsquote von Büros sinkt wieder

Im Zuge der Coronapandemie und der Einführung hybrider Arbeitsmodelle sank die Nachfrage nach Büroflächen in Mexiko deutlich. Allmählich dreht sich der Trend jedoch um und die Leerstandsquote von Büros sinkt wieder. So stehen in Mexiko-Stadt rund 22,9 Prozent der Bürofläche leer (Stand: 3. Quartal 2024), weniger als in den Jahren 2022 und 2023. Vor der Pandemie im Jahr 2019 hatte die Leerstandsquote jedoch noch 15 Prozent betragen, so Colliers International. Das größte Angebot an Büroflächen befindet sich in den Stadtteilen Santa Fe, Polanco, Insurgentes und Reforma. In den Städten Monterrey (18,4 Prozent) und Querétaro (17 Prozent) ist die Leerstandsquote etwas geringer als in der Hauptstadt, in Guadalajara (9 Prozent) liegt sie sogar deutlich tiefer.

Laut Colliers International liegen die Büromieten weiterhin unter dem Niveau von vor der Pandemie. In Mexiko-Stadt werden je Quadratmeter im Schnitt 23,94 US$ für Klasse A+ und 21,25 US$ für Klasse A verlangt. Für Monterrey wird ein durchschnittlicher Mietpreis zwischen 9 US$ und 36 US$ je Quadratmeter angegeben, darin sind Gebäude der Klassen A+, A und B berücksichtigt. In Guadalajara liegt der Mietpreis zwischen 9 US$ und 28 US$. In Querétaro sind die Büromieten mit durchschnittlich 16 US$ je Monat/Quadratmeter etwas niedriger.

Nach Angaben des Einzelhandelsverbandes ANTAD werden dieses Jahr landesweit 24 neue Einkaufszentren eröffnet, deren Gesamtzahl steigt dadurch auf knapp 1.000. Unter anderem eröffnete die Luxuskette Palacio de Hierro im Oktober 2024 ein neues Kaufhaus in der Stadt León (Bundesstaat Guanajuato). Es ist die erste neue Niederlassung von Palacio de Hierro seit sieben Jahren. Mittelfristig sollen in den Städten Mérida und San Luis Potosí neue Kaufhäuser entstehen. Außerdem sollen die 15 bestehenden Filialen von Palacio de Hierro modernisiert werden, so Presseberichte.

Von Edwin Schuh | Mexiko-Stadt

Baustoffe müssen an klimatische Bedingungen angepasst werden

Deutsche Unternehmen berichten davon, dass es wichtig sei, die Produkte an den mexikanischen Markt anzupassen. Dies betrifft zum einen den Preis, der gerade im Massenmarkt eine bedeutende Rolle spielt. Aber auch andere Faktoren müssen berücksichtigt werden. Dazu gehören die Klimaeigenschaften: Baumaterialien und -komponenten müssen im vergleichsweise warmen Mexiko weniger gegen Kälte schützen, dafür aber resistenter gegen UV-Strahlung und Hitze sein. So werden im Sommer in Nordmexiko Temperaturen von bis zu 50 Grad erreicht. Auch eine möglichst einfache Montage ist von Vorteil, da Handwerker teilweise nicht gut ausgebildet sind.

Käufer und Mieter im Premiumsegment sind in Mexiko durchaus an Energieeffizienz und Komfortangeboten wie einem guten Lärmschutz durch Doppel- oder Dreifachverglasung interessiert. Für die preisbewusste Kundschaft entwerfen die Projektentwickler hingegen nach wie vor Wohnangebote, die nahezu ohne Dämmmaterialien und Elektronik auskommen. Allerdings vergibt die nationale Wohnungsbaukommission Conavi (Comisión Nacional de Vivienda) inzwischen auch spezielle Kredite für Sozialwohnungen, um deren Energieverbrauch zu senken.

Nicht nur bei der Hardware gibt es Chancen auf dem mexikanischen Markt. Auch Architektur-, Installations- und Beratungsleistungen werden nachgefragt. Laut Branchenexperten fehlt es an gut ausgebildeten Handwerkern, die die Ausstattung entsprechend internationalen Standards installieren und warten können. So wird berichtet, dass Monteure teilweise Probleme bei der korrekten Installation von Solarpaneelen hätten. Darüber hinaus besteht in der mexikanischen Bauindustrie ein wachsendes Interesse an Software zur Gebäudedatenmodellierung (Building Information Modeling).

Nachfrage nach energieeffizienter Ausrüstung steigt

Der Gewerbebau wird ein immer wichtigerer Abnehmer von energieeffizienter Ausrüstung. Vor allem ausländische Hotelgäste bevorzugen Ketten, die in die Nachhaltigkeit ihrer Unterkünfte investieren. Auch die Industrieparks achten nach Aussage des Branchenverbandes AMPIP (Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados) verstärkt auf Nachhaltigkeit. So investieren verschiedene Immobilienentwickler, die in Mexiko unter der Rechtsform der Fibra (Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces) agieren, in nachhaltige Gebäude. So will Fibra Monterrey bis 2025 mindestens 13 Gebäude nach dem LEED- oder EDGE-Standard zertifizieren lassen. Fibra Uno, mit 600 Immobilien der größte Entwickler Lateinamerikas, will bis 2030 den Stromverbrauch seiner Gebäude um 80 Prozent und den Wasserverbrauch um 60 Prozent senken.

Im Rahmen des grünen Bauens steigt die Nachfrage nach folgenden Produkten: Türen, Fenster, Parkettböden aus nachhaltigem Holz, umweltfreundliche Farben und Lacke, Energiesparlampen, energieeffiziente Haushaltsgeräte wie Kühlschränke, Klimaanlagen, Induktionsherde und Durchlauferhitzer, hocheffiziente Klimatechnik für Hotels, Krankenhäuser etc., natürliche Dämm- und Brandschutzmaterialien und ökologische Trinkwasseraufbereitungsanlagen. Generell sei das Angebot an energieeffizienter Ausrüstung in Mexiko von Produkt zu Produkt sehr unterschiedlich, berichtet ein Brancheninsider. So seien solarthermische Anlagen in allen Preis- und Qualitätsklassen verfügbar, während es bei Induktionsherden nur wenige Anbieter gebe.

Technisch anspruchsvolle Ausrüstung zur Steigerung der Energieeffizienz wird meist importiert, während nationale Hersteller häufig einfache Produkte wie Solarpaneele fertigen. Im Bereich der Automatisierungs- und Kontrolltechnik haben US-amerikanische Hersteller eine starke Stellung. Anbieter von Klimatechnik kommen häufig aus Asien (LG, Samsung, Toshiba, Mitsubishi, Midea), aber auch aus Europa (Johnson Controls, Electrolux, Güntner) und den USA (Carrier). Dämmstoffe sowie Ausgangsmaterialien für Fenster und Türen kommen vor allem von den Unternehmen Dow, Grupo Bari und Termofoam sowie den deutschen Firmen BASF und Rehau. Bei Solarpaneelen sind die Firmen Trina Solar, Risen Energy und Canadian Solar führend.

Mexiko weltweit auf Rang 10 bei LEED-Zertifikaten

Mexiko belegte im Jahr 2023 im internationalen Vergleich den 10. Platz bei der Anzahl der ausgestellten LEED-Zertifikate (Leadership in Energy and Environmental Design). Demzufolge wurden landesweit 86 Bauprojekte zertifiziert, etwas weniger als im Vorjahr (92). Unter anderem wurde das höchste Gebäude Mexikos und gleichzeitig Lateinamerikas, der Torre Obispado 1 in der nördlichen Industriemetropole Monterrey mit dem LEED-Gold-Standard ausgezeichnet. Auch einige Industriegebäude sind LEED-zertifiziert, darunter die Fabrik von Beiersdorf in Guanajuato, die dank einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach ihre Energiekosten um 62 Prozent senken konnte. Neben LEED sind in Mexiko auch die Standards EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies), GRI (Global Reporting Initiative) und GRESB (Global Estate Sustainability Benchmark) verbreitet.

Von Edwin Schuh | Mexiko-Stadt

Höchstes Gebäude Lateinamerikas entsteht in Monterrey

Die Zurückhaltung des Hochbaus bei Großprojekten während der Coronapandemie scheint überwunden zu sein. So entstehen derzeit in Mexiko zwei Wolkenkratzer, die nach ihrer Fertigstellung die höchsten Gebäude Lateinamerikas werden sollen: Der Torre Reforma Colón in Mexiko-Stadt mit einer Höhe von 316 Metern und der Torre Rise in der nördlichen Industriemetropole Monterrey mit 475 Metern. Letzterer soll nach seiner Fertigstellung im Jahr 2026 sogar den Central Park Tower in New York vom zweiten Platz der höchsten Gebäude Amerikas verdrängen.

Erst 2022 wurde in Mexiko-Stadt der Komplex Mítikah eingeweiht, der mit 267 Metern aktuell als das höchste Gebäude der Hauptstadt gilt. Der Komplex im südlichen Stadtteil Coyoacán beherbergt ein Einkaufszentrum, 500 Wohnungen, Büros, Arztpraxen und Kinos. Der Projektentwickler Fibra Uno (FUNO) plant eine zweite Phase des Projektes, die auch Hotels umfassen soll. Mit rund 1 Million Quadratmetern wäre der Komplex dann eine der größten Immobilien Lateinamerikas.

Daneben expandiert auch der Wirtschaftsbau, angetrieben durch den aktuellen Nearshoring-Trend. Vor allem der Kfz-Sektor errichtet neue Produktionsstätten in Mexiko, aber auch die Lebensmittelindustrie. Da sich viele Unternehmen in Industrieparks ansiedeln, boomt der Bau neuer Parks. Laut Jorge Ávalos, Präsident des Verbandes der Industrieparkbetreiber AMPIP (Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados) befinden sich derzeit 56 Industrieparks im Bau und 72 in Planung. Dies sei notwendig, da Ende 2023 nur noch 2,2 Prozent der Fläche in den bestehenden Industrieparks frei war, so Ávalos auf einer Pressekonferenz im August 2024. Landesweit stieg die Anzahl an Industrieparks von 273 Parks im Jahr 2019 auf derzeit rund 460 Parks.

Weitere Informationen zu Projekten finden Sie in der GTAI-Datenbank "Entwicklungsprojekte".

Finanzierung von Immobilien

Rund 60 Prozent der Wohnungsbaufinanzierungen in Mexiko werden von staatlichen Organisationen bereitgestellt. Die restlichen 40 Prozent entfallen auf Privatbanken und andere Finanzinstitutionen. Die wichtigsten staatlichen Institutionen sind: Der Arbeitnehmerfonds INFONAVIT (Instituto del Fondo Nacional para la Vivienda para los Trabajadores), der Fonds für Staatsangestellte FOVISSSTE (Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado) und der Wohnungsbaufonds für untere Einkommensschichten FONHAPO (Fondo Nacional de Habitaciones Populares).

Auch das Militär, die staatliche Elektrizitätsgesellschaft CFE (Comisión Federal de Electricidad) sowie der staatliche Erdölkonzern Pemex vergeben Hypothekenkredite. Von Bedeutung ist auch die SHF (Sociedad Hipotecaria Federal), die Kredite an private Finanzinstitute vergibt, welche daraufhin Kredite an Bauunternehmen und an Haushalte vergeben.

Die Wohnungsbaukommission Conavi (Comisión Nacional de Vivienda) ist zuständig für die Bundesförderung an die staatlichen Finanzierer. Sie koordiniert zudem staatliche Wohnbauprogramme wie das Sozialwohnungsprogramm PVS (Programa de Vivienda Social) und das Wiederaufbauprogramm PNR (Programa Nacional de Reconstrucción) für erdbebengeschädigte Gebäude. Von diesen Programmen profitieren Bauunternehmen, die auf das Niedrigpreissegment abzielen. Dazu gehören unter anderem die Firmen Consorcio ARA, Gicsa, Frisa, Gigante Grupo Inmobiliario, Inmuebles Carso, ICA, Inmobiliaria Vinte, Thor Urbana Capital und Acciona Parque Reforma. 

Kredite für grünes Bauen

Conavi vergibt spezielle Kredite im Rahmen der Programme EcoCasa, Sisevive und NAMA (Nationally Appropriate Mitigation Action). EcoCasa, das unter anderem von der deutschen Entwicklungsbank KfW finanziert wird, stellt die höchsten und umfassendsten Anforderungen. Je nach Stufe sollen 20 Prozent bis 40 Prozent an CO₂-Emissionen gegenüber einer konventionellen Wohnung eingespart werden. Die anderen Programme kommen eher für Einzelmaßnahmen (Isolierung, Solarthermie etc.) in Betracht und verfolgen keinen so umfassenden Ansatz wie EcoCasa. Mit Stand Dezember 2023 wurden landesweit über 71.000 Wohneinheiten über EcoCasa gebaut. CONAVI ist Mitglied der Plattform Global Alliance for Buildings and Construction (GlobalABC) der Vereinten Nationen, die die umweltschädlichen Emissionen des Bausektors auf null senken will.

Von Edwin Schuh | Mexiko-Stadt

Im Vorfeld der Präsidentschaftswahl Anfang Juni 2024 investierte die mexikanische Regierung noch einmal kräftig in den Ausbau der Infrastruktur. So legte der Tiefbau im 1. Halbjahr 2024 um 23 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum zu. Im Jahr 2023 expandierte der Sektor sogar um 79 Prozent gegenüber 2022, so das Statistikamt INEGI. Die Regierung López Obrador wollte wichtige Prestigeprojekte vor der Wahl möglichst weit voranbringen. Dazu zählen insbesondere die Megaprojekte Raffinerie Dos Bocas und die Zugstrecke Tren Maya, beide im Süden des Landes.

Auch wenn die Projekte nicht rechtzeitig vor der Wahl fertig wurden, waren sie dennoch so weit gebaut, dass öffentlichkeitswirksame Einweihungsfeiern stattfinden konnten. Claudia Sheinbaum, die am 1. Oktober die Präsidentschaft übernahm, will den Projekten Kontinuität geben, wie es in ihrem Regierungsprogramm heißt. Gleiches gilt für den Frachtkorridor Istmo de Tehuantepec sowie die Flughäfen Felipe Ángeles (AIFA) in Mexiko-Stadt und in Tulum. Die Flughäfen sind gebaut und in Betrieb, aber die Anbindung an den öffentlichen Verkehr soll verbessert werden.

Zugstrecken für den Personenverkehr haben Priorität

Neben den Projekten, die Sheinbaum von der Vorgängerregierung geerbt hat, baut auch sie die Infrastruktur des Landes mit neuen Projekten weiter aus. Dabei soll durch zahlreiche, mittelgroße Projekte der multimodale Transport von Personen und Waren im Land erleichtert werden. López Obrador hatte die Investitionen auf einige, wenige Leuchtturmprojekte konzentriert. So verschlangen allein die Zugstrecke Tren Maya und die Raffinerie Dos Bocas während seiner Amtszeit zusammen rund 43 Milliarden US$, was über 80 Prozent des gesamten Budgets für prioritäre Infrastrukturprojekte entsprach.

Die Regierung Sheinbaum gab bereits eine vorläufige Aufstellung der prioritären Projekte ihrer Amtsperiode heraus, Details stehen noch aus. Ein Fokus liegt auf der stärkeren Nutzung bereits bestehender Zugstrecken mit einer Gesamtlänge von 18.000 Kilometern für den Personenverkehr. Bislang werden diese Strecken fast ausschließlich für den Güterverkehr genutzt. Die privaten Unternehmen Ferromex, Ferrosur und Canadian Pacific Kansas City (CPKC), die die Konzessionen für den Güterverkehr auf den acht Bahnstrecken halten, erstellen Studien zur parallelen Nutzung für den Personentransport. Die Investitionen für den Personenschienenverkehr sollen von den Unternehmen getragen werden, möglicherweise über Public-Private Partnerships (PPP).

Zukünftig sollen die Städte Puebla, Veracruz, Querétaro, Guadalajara, San Luis Potosí, León und Aguascalientes von der Hauptstadt aus per Zug erreicht werden können. Die Linien führen sogar weiter bis nach Monterrey und Chihuahua im Norden Mexikos und von dort aus bis zu den Grenzstädten Nuevo Laredo und Ciudad Juárez. Oberste Priorität hat laut Sheinbaums die bereits seit langem geplante Zugverbindung zwischen Mexiko-Stadt und der zentralmexikanischen Metropole Querétaro.

Neue Infrastrukturprojekte starten 2025

Die 13 Autobahnen, die ausgebaut und modernisiert werden sollen, liegen in Regionen Mexikos, die durch den Zugverkehr weniger gut abgedeckt werden. Dies betrifft insbesondere den Süden des Landes, aber auch die Strecke Los Cabos - Tijuana auf der Halbinsel Baja California. Zusätzlich kündigte die Regierung Sheinbaum die Ausbesserung von Landstraßen mit einer Gesamtlänge von 3.000 Kilometern an.

Überraschenderweise plant Sheinbaum sogar Modernisierungsarbeiten am internationalen Flughafen Benito Juárez (AICM) in Mexiko-Stadt. Der Flughafen war von der Vorgängerregierung quasi ignoriert worden, da López Obrador entschied, außerhalb der Hauptstadt ein Militärgelände zum Flughafen AIFA umzubauen. Dieser Flughafen wird aufgrund seiner schlechten Erreichbarkeit vor allem für Frachtverkehr genutzt. Immerhin stieg das Passagieraufkommen des AIFA zwischen Januar und August auf 3,9 Millionen Personen, was etwa einem Zehntel der Passagieranzahl des AICM entspricht.

Ab 2025 soll es in jedem Bundesstaat Mexikos mindestens ein größeres Infrastrukturprojekt geben, gab Claudia Sheinbaum bei einem Treffen mit den Gouverneuren der Bundesstaaten im August 2024 bekannt. Dazu zählen auch Wasserprojekte.

Privatsektor könnte wieder stärker involviert werden

Der begrenzte Staatshaushalt schränkt die neue Regierung bei ihren Vorhaben ein. So stieg die Staatsverschuldung in Prozent des Bruttoinlandsprodukts (BIP) von 43,6 Prozent in 2018, dem letzten Jahr der Regierung Peña Nieto auf 50,2 Prozent in 2024. Ursache sind vor allem höhere Sozialausgaben unter Andrés Manuel Lopez Obrador, die Sheinbaum weiterführen muss. Gleichzeitig will sie keine Steuerreform durchführen, weshalb der Spielraum für Infrastrukturinvestitionen begrenzt ist.

Umso mehr wird die neue Regierung auf Kooperation mit dem Privatsektor angewiesen sein. Luis Méndez Jaled, Präsident der mexikanischen Baukammer (CMIC), sagte kürzlich gegenüber dem Portal BNamericas über Sheinbaum: "Sie hat einen sehr ehrgeizigen Infrastrukturplan und sucht die Kooperation. Wir haben sie direkt gefragt, ob der Privatsektor beteiligt wird, und sie antwortete zu 100 Prozent".

Jedoch will auch das mexikanische Militär (Secretaría de la Defensa Nacional, Sedena) die Regierung bei prioritären Projekten unterstützen, wie der neue Verteidigungsminister Ricardo Trevilla Trejo bei seiner Amtseinführung verkündete. Kurz darauf gab der Verkehrsminister von Mexiko-Stadt bekannt, dass das Militär beim Bau der Schnellbahn zwischen Mexiko-Stadt und dem Flughafen AIFA unterstützen werde. Der Bau ist zu rund drei Vierteln fertig, kommt jedoch nur langsam voran.

Ex-Präsident López Obrador hatte das Militär regelmäßig an Infrastrukturprojekten beteiligt. Der private Bausektor forderte die Regierung jedoch wiederholt auf, "das Militär wieder für sicherheitsrelevante Aufgaben einzusetzen, anstatt es in Infrastrukturprojekte einzubinden", so Baukammerpräsident Jaled gegenüber BNamericas.

Von Edwin Schuh | Mexiko-Stadt

Die aufgeführten Großprojekte sind vielfach auf spezialisierte Bauausrüstung aus dem Ausland angewiesen. Für deutsche Anbieter ist es jedoch nicht einfach, in Mexiko Fuß zu fassen. Der Bausektor wird von heimischen, lateinamerikanischen, iberischen und inzwischen auch chinesischen Baufirmen dominiert. Für Technologieanbieter ist es daher umso wichtiger, frühzeitig Kontakte zu den zuständigen Behörden und nach Möglichkeit auch zu den Hauptauftragnehmern der Projekte zu knüpfen.

Deutsche Baufirmen, die als Anker fungieren könnten, sind derzeit in Mexiko nicht aktiv. Allerdings expandiert die DB Engineering & Consulting GmbH im Planungsbereich von Zugstrecken. Auch die KfW Entwicklungsbank hat Projekte im Infrastrukturbereich.

Tiefbau importiert Technologie aus dem Ausland

Der mexikanische Tiefbau benötigt generell Ausrüstungen wie Baumaschinen, Tunnelbohrmaschinen, Portaldrehkräne, Pumpen und Generatoren. Vieles davon wird aus dem Ausland importiert, da die heimische Kapitalgüterindustrie schwach ausgeprägt ist. Von deutscher Seite beliefern unter anderem Liebherr, Kaeser, Beumer Group, Wirtgen Group und Herrenknecht den mexikanischen Bausektor. Liebherr fertigt in der nördlichen Metropole Monterrey Großwälzlager und Zahnkränze für Kunden in den USA, die unter anderem in Baumaschinen eingesetzt werden. In Mexiko-Stadt hat das Unternehmen seit 2013 eine Vertriebs- und Servicegesellschaft für Fahrzeugkrane und verfügt auch über eine Logistikniederlassung in der Stadt Veracruz. Herrenknecht war am Großprojekt Tren Interurbano zwischen Mexiko-Stadt und Toluca beteiligt: Beim Bau des unterirdischen Streckenabschnitts kamen zwei Herrenknecht-Multi-Mode-Tunnelbohrmaschinen (TBM) zum Einsatz.

Für den Straßenbau werden insbesondere Mobil- und Drehkräne, Frontlader, mobile Plattformen und Verkehrsleittechnik gebraucht. Frontlader und einfache Verkehrsleittechnik werden zum Teil im Land selbst hergestellt, während Kranausrüstung mit hoher Kapazität ausschließlich importiert wird. Der Bau und Betrieb von Häfen erfordern Containerkrane, Sicherheitssysteme, IT-Dienstleistungen, Planungs- und Bauleistungen sowie Baggerarbeiten. Schienenverkehrsprojekte brauchen Rahmen-, Mobil- und Drehkräne, außerdem dieselelektrische Lokomotiven, überdachte und geschlossene Waggons, Stahlschienen, Fahrgestelle und Anhänger, Schienenverlege- und Wartungsgeräte sowie Signalsysteme. In den letztgenannten Bereichen ist Siemens Mobility in Mexiko aktiv.

Neben spezialisierten Produkten und Maschinen besteht in Mexiko auch Bedarf an entsprechenden Ingenieur- und Beratungsleistungen sowie Software für Infrastrukturprojekte. Ingenieurstudien für Infrastrukturprojekte werden häufig von ausländischen Firmen durchgeführt. Die DB Engineering & Consulting GmbH wurde als sogenannter Schattenbetreiber des Zugprojektes Tren Maya beauftragt und berät in dieser Funktion unter anderem bei der Erstellung der Fahrpläne.

Local-Content-Vorschriften im Erdölsektor

Aufgrund der politischen Priorisierung des Erdöl- und Petrochemiesektors gibt es in diesem Bereich besondere Geschäftschancen. Der Investitionsplan von Pemex für 2023 bis 2027 setzt das Ziel, bis zum Jahr 2027 die Erdölproduktion von 1,8 Millionen auf 2,4 Millionen Barrel pro Tag zu erhöhen. Dies soll durch Explorations-, Gewinnungs- und Produktionsprojekte sowohl off- als auch onshore in den Bundesstaaten Tamaulipas, Veracruz, Tabasco und Campeche geschehen. Daneben soll die Kapazität zur Verarbeitung von Erdöl ausgeweitet werden. Neben der neuen Großraffinerie Olmeca/Dos Bocas sollen sechs bestehende Verarbeitungsstätten, 77 Pemex-Lagerstätten für Rohöl, Benzin, Diesel und Schmiermittel sowie über 5.000 Tankstellen modernisiert werden.

Aktuell werden wieder mehr Explorations- und Förderprojekte durch den Staatskonzern selbst durchgeführt. Neben dem Kontakt zu Pemex ist jedoch auch das Geschäft mit Firmen wichtig, die eng mit Pemex zusammenarbeiten. Zu ihnen gehören ALFA, Grupo R, Diavaz und Carso Energy. Die Mexiko-Aktiva des ehemals deutschen Erdölkonzerns Wintershall DEA sind im September 2024 an die britische Harbour Energy übergegangen.

Zu berücksichtigen sind die hohen Finanzschulden von Pemex in Höhe von 105,8 Milliarden US$ sowie ausstehende Zahlungen an Lieferanten in Höhe von 17,2 Milliarden US$ (Stand: Dezember 2023). Als Staatskonzern erhält Pemex im Ernstfall jedoch finanzielle Rückendeckung der Regierung. Die Regierung Sheinbaum will die finanzielle Situation von Pemex wieder stabilisieren, das Staatsunternehmen gilt als der am höchsten verschuldete Ölkonzern weltweit.

Aktuelle Ausschreibungen von Pemex verlangen einen mexikanischen Local-Content von 25 Prozent, wenn ein lokales Angebot existiert. Bis Ende 2025 wird diese Quote auf 35 Prozent angehoben. Ist keine lokale Produktion verfügbar, kann auf die Local-Content-Anforderung verzichtet werden. Ausländische Unternehmen sollten die Vorgaben und mögliche Gesetzesänderungen aber im Auge behalten.

Von Edwin Schuh | Mexiko-Stadt

Weitere Informationen zu Projekten finden Sie in der GTAI-Datenbank "Entwicklungsprojekte".

Von Edwin Schuh | Mexiko-Stadt

Wettbewerbssituation

Da die Regierung im Vorfeld der Präsidentschaftswahlen im Juni 2024 bei größeren Infrastrukturprojekten einen Gang zulegte, stiegen auch die Umsätze der beteiligten Tiefbauunternehmen überdurchschnittlich. Davon profitierten Unternehmen wie CICSA, Grupo Indi oder Mota-Engil, die am Bau des Zugprojekts Tren Maya involviert sind. Da sich die Bauaktivität nach den Wahlen verlangsamte, normalisiert sich auch die Umsatzsteigerung der Tiefbauunternehmen wieder.

Immobilienentwickler wie Fibra Uno oder Ruba verzeichnen aufgrund der hohen Zinsen eine schwächere Nachfrage nach Wohnimmobilien, können dies aber zum Teil durch einen höheren Bedarf an Industrieimmobilien im Zuge des Nearshoring ausgleichen.

Die größten Baufirmen Mexikos sind weiterhin CICSA und IDEAL, die beide zur Unternehmensgruppe des Milliardärs Carlos Slim gehören. Der portugiesische Tiefbaukonzern Mota-Engil expandierte in Mexiko zuletzt jedoch stark durch Beteiligungen an den Metrolinien 4, 5 und 6 in Monterrey, der neuen Bahnlinie 4 in Guadalajara und den Abschnitten 1 und 5 des Tren Maya. Zwischen 2021 und 2023 konnte der Baukonzern seinen Umsatz in Mexiko vervierfachen.

Militär an zahlreichen Bauprojekten beteiligt

Auffällig ist die zunehmende Einbindung des mexikanischen Militärs (Secretaría de la Defensa Nacional, Sedena) in große öffentliche Infrastrukturprojekte unter der aktuellen Morena-Regierung. Beispiele sind der Bau von landesweit 1.250 Niederlassungen des staatlichen Finanzinstituts Banco de Bienestar, der zweite Flughafen in Mexiko-Stadt (Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles, AIFA), die Eisenbahnprojekte Tren Maya und Istmo de Tehuantepec sowie die neuen internationalen Flughäfen in Tulum und Chetumal. Zudem hat Sedena sechs größere Hotels an Haltestellen des Tren Maya errichtet. Die Projekte laufen jeweils über das 2022 gegründete Staatsunternehmen GAFSACOMM (Grupo Aeroportuario, Ferroviario y de Servicios Auxiliares Olmeca-Maya-Mexica), das im Besitz des Militärs ist.

Nach Angaben des Wirtschaftsmagazins Expansión betreiben Militär und Marine (Secretaría de Marina, Semar) inzwischen landesweit 19 Flughäfen, darunter den wichtigen Hauptstadtflughafen. Die drei großen privaten Betreiber Grupo Aeroportuario del Sureste (ASUR), Grupo Aeroportuario del Pacífico (GAP) und Grupo Aeroportuario Centro Norte (OMA) sind für 34 Flughäfen zuständig.

Laut Expansión erwirtschaften die mexikanischen Bauunternehmen rund 70 Prozent ihres Umsatzes mit privatwirtschaftlichen Projekten. Die restlichen 30 Prozent stammen aus Großprojekten der Zentralregierung, der Bundesstaaten oder aus öffentlich-privaten Partnerschaften.

Geschäftspraxis

Die Bearbeitung des mexikanischen Marktes ist aufwändig, da eine starke Präsenz und eine genaue Beobachtung des Geschehens notwendig sind, um Erfolg zu haben. Für die Geschäftsanbahnung ist ein frühzeitiger und kontinuierlicher Kontakt zu Regierungsstellen und Auftragnehmern von Bauprojekten ratsam. Nach Aussagen deutscher Unternehmensvertreter sollte bereits in der Planungsphase Kontakt zu den zuständigen Behörden - wie etwa dem Transportministerium SCT - aufgebaut werden.

Es ist ratsam, dem Ingenieurbüro, das die Ausschreibung vorbereitet, das eigene Produkt vorzustellen. Nicht zuletzt ist auch der Kontakt zu den verantwortlichen Baufirmen wichtig, die häufig direkt aus Mexiko (CICSA, IDEAL etc.) oder aus Europa (Acciona México, Techint, Mota-Engil etc.) stammen. Für den geschäftlichen Erfolg ist die Zusammenarbeit mit einem lokalen Partner sehr wichtig. Viele der im Land tätigen Bauunternehmen sind in der Baukammer CMIC organisiert, die rund 9.000 Mitgliedsunternehmen hat.

Mexiko schneidet im Korruptionsranking sehr schlecht ab

Korruption ist ein großes Problem in Mexiko, auch im Bausektor. Laut dem aktuellen Rechtsstaatlichkeitsindex des World Justice Project von 2023 steht Mexiko weltweit auf Rang 116 von 142 untersuchten Ländern. In der Unterkategorie "Abwesenheit von Korruption" belegt Mexiko sogar nur Platz 136, schlechter noch als Venezuela (132). Auf dem Kontinent schneiden nur Bolivien und Haiti noch schlechter ab. Neben der direkten Projektvergabe sind auch die Enteignung benötigter Landflächen und die Erteilung von Baugenehmigungen von Korruption betroffen. Die Politik nimmt traditionell einen starken Einfluss, was sich in sehr kurzen Ausschreibungsfristen oder der Rücknahme bereits vergebener Aufträge äußern kann (siehe Flughafen Texcoco).

Öffentliche Ausschreibungen werden im Amtsblatt Diario Oficial de la Federación (DOF) beziehungsweise auf der Beschaffungsseite des öffentlichen Sektors CompraNet veröffentlicht. Auch die Internetseiten der ausschreibenden Behörden und Ministerien (SCT, IMSS, ISSSTE, Conagua) sowie der Staatsunternehmen Pemex und CFE bieten Informationen zu Ausschreibungen. Da die aktuelle Regierung einige große Bauprojekte unter Intransparenz an das Militär übertragen hat, laufen viele Ausschreibungen für die Unterauftragnahme dieser Projekte über das Verteidigungsministerium Secretaría de la Defensa Nacional (Sedena).

Von Edwin Schuh | Mexiko-Stadt

Preise für Baumaterialien steigen nur noch geringfügig

Nach deutlichen Preissteigerungen für Baumaterialien während der Coronapandemie haben sich die Preise in Mexiko inzwischen wieder stabilisiert: Zwischen Juni 2023 und Juni 2024 legten sie nach Angaben des Bauverbandes CMIC (Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción) gegenüber der Vorjahresperiode nur noch um 1,05 Prozent zu. Damit lag der Preisanstieg für Baumaterialien in diesem Zeitraum unter der allgemeinen Inflationsrate. Während der Pandemie hatte die jährliche Preiserhöhung zeitweise knapp 20 Prozent erreicht. 

Dennoch verteuern sich einige Baumaterialien weiterhin deutlich: So stiegen die Preise von Beton (+10,7 Prozent), Gips (+8,9 Prozent) und Kies (+7,4 Prozent) zwischen Juni 2023 und Juni 2024 erheblich. Andere Baumaterialien verzeichneten jedoch in diesem Zeitraum zum Teil starke Preisrückgänge, darunter Rundeisen (-15,9 Prozent), Walzdraht (-15,3 Prozent), Stahlgewebe (-12,0 Prozent) und Profile aus Eisen und Stahl (-11,9 Prozent).

Lokale Stahlherstellung soll erhöht werden

Die mexikanische Baustoffindustrie ist bei einfachen Produkten relativ gut entwickelt. Große Konzerne wie Cemex, Cemento Cruz Azul, Grupo Lamosa, Elementia Materiales und Rotoplas sind nicht nur national, sondern auch international gut aufgestellt. Höherwertige und spezialisierte Produkte werden jedoch überwiegend importiert, vorrangig aus den USA.

Nach Schätzung des Verbandes für Eisen und Stahl Canacero (Cámara Nacional de la Industria del Hierro y Acero) plant der Sektor Investitionen in Höhe von 5,7 Milliarden US$ in den Ausbau der lokalen Produktion. Dadurch sollen Importe aus China reduziert werden. Allein der Stahlkonzern Ternium will 4 Milliarden US$ in neue Stahlwerke in Pesquería (Bundesstaat Nuevo León) ausgeben, unter anderem zur Belieferung des Bausektors. Mitte 2024 kündigte zudem der brasilianische Stahlkonzern Gerdau Investitionen in Höhe von bis zu 600 Millionen US$ an, um zukünftig 600.000 Tonnen Spezialstahl jährlich in Mexiko zu produzieren.

Im September 2023 expandierte Mexikos größter Zementhersteller Cemex mit der Übernahme des Esslinger Bauchemiespezialisten Kiesel GmbH auch in Deutschland. Laut einer Pressemitteilung von Cemex soll mit der Übernahme der Geschäftsbereich "Urbanization Solutions" gestärkt werden. Ein Kaufpreis wurde nicht bekanntgegeben. 

Ausländische Ketten dominieren Baumärkte

Das US-Unternehmen Home Depot ist die größte Baumarktkette des Landes und auf Produkte für Heimwerker spezialisiert. Immer wichtiger werden bei Home Depot Produkte einer Eigenmarke, die zusammen mit lokalen Lieferanten entwickelt werden. Home Depot betreibt landesweit rund 130 Baumärkte und will bis 2027 auf 150 Niederlassungen wachsen. Im Jahr 2024 investiert das Unternehmen eigenen Angaben zufolge 172 Millionen US$ in neue Niederlassungen.

Seit 2018 expandiert auch die chilenische Baumarktkette Sodimac in Mexiko und betreibt inzwischen 14 Baumärkte, hauptsächlich im Zentrum des Landes und im Bundesstaat Nuevo León. Andere wichtige Baustoffhändler wie Llano de la Torre, El Surtidor und Grupo Boxito sind meist nur in einer Stadt oder Region tätig.

Darüber hinaus haben die wichtigsten Hersteller von Baumaterialien teilweise eigene Vertriebsnetze. Cemex verfügt mit Construrama auf Konzessionsbasis über ein weitverzweigtes Netz an kleinen Baustoffläden. Auch die in ihren Branchen dominierenden Firmen PPG Comex (Farben), Lamosa und Interceramic (beide Sanitärkeramik), Orbia (vormals Mexichem, PVC-Rohre) und Vitro (Glas) besitzen eigene Niederlassungen. Nahezu alle genannten Unternehmen haben mittlerweile App-gestützte Onlinestores aufgebaut.

Stand: Oktober 2024

Von Edwin Schuh | Mexiko-Stadt