Büroflächen mit Wohlfühleffekt gefragt

Bei der Errichtung von Bürohäusern spielen in Polen Umweltverträglichkeit, Energieeffizienz und Nachhaltigkeit eine immer wichtigere Rolle. Die Verwendung ökologischer Baumaterialien und grüne Freiflächen für die Pausen sollen das Wohlbefinden der darin arbeitenden Menschen steigern.

Umweltzertifikate bescheinigen diese Vorzüge. Bei deren Erteilung sind unter den verschiedenen Gebäudearten Bürohäuser führend. In der Hauptstadt Warschau sind laut der Immobilienfirma Savills über 40 Prozent der Büroflächen entsprechend zertifiziert.

Krakau ist beliebter Regionalstandort

Fast die Hälfte der in den Regionalhauptstädten im 1. Halbjahr 2022 abgeschlossenen Mietverträge betraf neu gebaute Bürohäuser, die umweltfreundlicher und energieeffizienter sind als ältere Objekte. Am weitesten verbreitet ist das britische Nachhaltigkeitszertifikat BREEAM, das mehrere Klassen kennt. Mit der Höchststufe "outstanding" ausgezeichnet wurde der Bürokomplex Podium Park in Kraków (Krakau).

In Polens zweitgrößter Stadt ist die Nachfrage nach Büroflächen laut Analysten des Büromarktes derzeit am höchsten. Im 1. Halbjahr 2022 wurde laut der Immobilienfirma CB Richard Ellis (CBRE) in Kraków 42 Prozent mehr Bürofläche vermietet als im 1. Halbjahr 2021. Ein Grund für den erhöhten Bedarf ist der Krieg in der Ukraine. Internationale Firmen ziehen sich aus Polens östlichen Nachbarländern zurück und suchen alternative Standorte. Auch Fachkräfte sind aus der Ukraine nach Polen geflohen und können dort engagiert werden.

Die Hauptstadt der Woiwodschaft Kleinpolen hat sich zum wichtigsten regionalen Bürostandort entwickelt. Kraków bot Mitte 2022 knapp 1,7 Millionen Quadratmeter Fläche, das waren 3 Prozent mehr als Ende 2021. Im 1. Halbjahr 2022 wurden dort fünf Bürohäuser mit insgesamt 47.700 Quadratmetern Fläche fertig gestellt. Zu den größten Objekten in Kraków, deren Übergabe teilweise noch bevorsteht, gehören Brain Park, The Park, Ocean Office Park und Kreo.

Leerstandsquote sinkt

Trotz der regen Nachfrage betrug die Leerstandquote in Kraków laut CBRE Mitte 2022 immer noch 16,2 Prozent und lag damit etwas über dem Landesdurchschnitt von 15,2 Prozent. Am höchsten war die Quote mit 18,6 Prozent in Łódź (Lodsch).

Künftig dürfte sich die Leerstandquote verringern, denn nach einer Flaute während der Coronapandemie und dem Rückzug ins Home Office kehrte sich der negative Trend inzwischen um. Die Nachfrage nach Büroflächen in polnischen Großstädten war bereits im 1. Halbjahr 2022 eine der höchsten der vergangenen Jahre. CBRE erwartet, dass sich diese Dynamik bis Jahresende noch verstärkt. In Kraków erhöhte sich die monatliche Büromiete bereits auf 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter der gehobenen Kategorie.

Nach Kraków ist Wrocław (Breslau) der zweitwichtigste Regionalstandort.

Warschau bleibt "Schreibtisch der Nation"

Der "Schreibtisch der Nation" bleibt indes die Hauptstadt Warschau, wo sich die mit Abstand meisten Flächen befinden. Auch Warschau erhält neue Flächen. Zu den umfangreichsten Projekten dort zählt der Büroturm "The Bridge" mit 47.000 Quadratmetern, den die belgische Bauentwicklungsfirma Ghelamco bis 2024 fertig stellen will.

IT und Business Services benötigen Räume

Vor allem der IT-Sektor und der Bereich der Business Services benötigen laut CBRE neue Büroflächen. Im 1. Halbjahr 2022 entfielen auf die beiden Sparten 28 Prozent beziehungsweise 26 Prozent der unterzeichneten Mietverträge. Weitere 17 Prozent betrafen Mietkunden aus den Bereichen Produktion und Energie. Gerade neue Mieter und große Unternehmen legen Wert auf Flexibilität bei Verträgen und Raumgestaltung.

Laut Savills gab es Mitte 2022 in Polen bereits 337.000 Quadratmeter in sogenannten Flex-Büros, was 2,6 Prozent der gesamten Bürofläche entspricht. Der Großteil befindet sich mit 190.000 Quadratmetern in Warschau, gefolgt von Kraków (56.100 Quadratmeter) und Wrocław (34.500 Quadratmeter). Im 1. Halbjahr 2022 wurden den Angaben zufolge über 32.200 Quadratmeter vermietet, mehr als im ganzen Jahr 2021 (32.100 Quadratmeter).

Neue Projekte zu erwarten

Auch die Immobilienfirma Jones Lang Lasalle (JLL) meldet einen hohen Bedarf an Büroflächen. Demnach wurden im 1. Halbjahr 2022 in acht regionalen Großstädten insgesamt 343.000 Quadratmeter vermietet, das waren 28 Prozent mehr als im 1. Halbjahr 2021. Davon entfielen auf das 2. Quartal 2022 allein 190.000 Quadratmeter. Dieser steigende Trend dürfte der künftigen Planung neuer Büroflächen Auftrieb geben. Dabei bremsen die zunehmenden Bau- und Finanzierungskosten jedoch die Entwicklung.

Noch sinkt laut Newmark Polska die im Bau befindliche Bürofläche. Mitte 2022 waren das auf den Regionalmärkten fast 560.000 Quadratmeter, gut 30 Prozent weniger als Mitte 2021. Schon 2021 war der Rückgang spürbar, als laut dem Statistischen Hauptamt GUS landesweit 476 Bürohäuser übergeben wurden (-9,7 Prozent gegenüber 2020). 

Da Firmen bevorzugt neue moderne Büroflächen anmieten, muss für ältere Flächen eine andere Verwendung gefunden werden. Es bietet sich daher an, Bürohäuser in Wohnhäuser umzuwandeln. Auf Initiative des Ministeriums für Entwicklung und Technologie (Ministerstwo Rozwoju i Technologii; MRiT) wurde dem Ministerrat im Juli 2022 ein Gesetzesprojekt vorgelegt, das eine entsprechende Umwidmung wenig genutzter Büro- und Einzelhandelsflächen erleichtert. Das Einholen von Baugenehmigungen für solche Vorhaben soll weitgehend entfallen.