Flexibel nutzbare Büroflächen liegen weiter im Trend

Der Bau moderner Bürogebäude hat in Polen wegen des verbreiteten Homeoffice seine Boomphase zwar hinter sich gelassen. Dennoch gibt es weiterhin Bauprojekte. Diese müssen den wachsenden Ansprüchen der Mieter und ihrer Beschäftigten genügen. Die Arbeitskräfte wollen sich in den Gebäuden wohlfühlen und legen Wert auf umweltfreundliche Bauweisen, Pausenräume und grüne Außenflächen. Zudem sind verstärkt flexible, voll ausgestattete Büroflächen gefragt, die nach Bedarf vergrößert und verkleinert werden können. Innovative Baulösungen haben deshalb Konjunktur.

Anteil flexibler Büros soll in den kommenden Jahren deutlich steigen

Angesichts einer zunehmenden Etablierung hybrider Arbeitsweisen erwarten Experten der Immobilienfirmen Savills und Jones Lang LaSalle (JLL) eine schnelle Verbreitung flexibler Büroflächen. Deren Anteil an den Büroflächen in Polen insgesamt soll demnach in den kommenden Jahren auf 20 bis 30 Prozent steigen gegenüber erst etwa 2,5 Prozent Ende 2023. Führend ist dabei die Hauptstadt Warschau, andere Großstädte ziehen nach.

Ende 2023 gab es in Polen annähernd 400.000 Quadratmeter flexibel nutzbare Bürofläche in 186 hauptsächlich in den Großstädten gelegenen Gebäuden. Das geht aus der Analyse "Flexible Office Market in Poland" hervor, die das Portal workthere.pl zusammen mit der Immobilienfirma Savills erstellt hat. Im 1. Quartal 2024 eröffneten vier weitere Objekte mit flexiblen Büroflächen. "Immer mehr Firmen entscheiden sich für solche Lösungen anstelle herkömmlicher Vermieter. Finanzielle Vorteile und die Flexibilität locken sie an", sagt der Leiter von Workthere Savills Polska, Thomas Jodar, in der Tageszeitung Rzeczpospolita.

So entstehen neue Firmen, die Büroflächen anmieten, um sie Unternehmen inklusive Ausstattung und anderen Services zur Verfügung zu stellen. Der Geschäftsführende Partner bei The Shire - Beyond Coworking, eines neuen Netzwerkes von flexiblen Büros, Rafał Pisklewicz, sieht dafür auf dem polnischen Markt noch ein großes Wachstumspotenzial. Der Anteil flexibler Büros an der gesamten Bürofläche liege in Warschau erst bei höchstens 4 Prozent gegenüber 13 Prozent in London, das in diesem Segment in Europa führend sei.

The Shire - Beyond Coworking mietete bisher Flächen in zwei Warschauer Bürohäusern an, weitere sollen zunächst in Wrocław und Poznań folgen. Der führende Betreiber flexibler Büroflächen, beIN Offices, verwaltet sechs Standorte in Warschau, Kraków, Katowice und Szczecin. Auch er will seine Aktivitäten in weitere Großstädte ausdehnen.

In flexiblen Büroflächen in modernen Gebäuden in Top-Lagen können sich auch kleinere Firmen eine gute Adresse leisten. Gefragt sind hier eine variable Raumaufteilung und -gestaltung, flexibel nutzbare Geräte und andere Innenausstattungen.  

Konventionelle Büroflächen entstehen ebenfalls

Auch herkömmliche Büroflächen werden in Polen nach wie vor gebaut. So befanden sich 2023 rund 300.000 Quadratmeter in Warschau im Bau. In ihrer Analyse "Warsaw Crane Survey 2024" stellen die Autoren von Deloitte jedoch eine Abflachung bei den Neuinvestitionen fest. Schon 2023 wurden nur 61.000 Quadratmeter übergeben. Das ist der niedrigste Stand seit 2010. Genehmigt wurde 2023 der Bau von lediglich drei Bürohäusern in Warschau.

Das betraf den zweiten Turm des Bürokomplexes Skyliner im Warschauer Stadtteil Wola, Skyliner II. Der Bau soll noch im 1. Halbjahr 2024 beginnen und bis Anfang 2027 andauern. Der Büroturm wird 130 Meter hoch sein und auf 28 Stockwerken rund 24.000 Quadratmeter Fläche bieten, davon 23.000 Quadratmeter Bürofläche. Investor ist Karimpol Polska und Hauptauftragnehmer das Bauunternehmen Warbud S.A. Genehmigt wurde auch ein Handels-, Büro- und Hotelgebäude im Rahmen des Żolibórz Business Concept sowie die elfte und zwölfte und damit letzte Etappe des The Park Warsaw in Włochy.

In Wola soll außerdem im 1. Quartal 2025 der moderne Büroturm The Bridge mit 174 Metern Höhe übergeben werden. Investor ist die belgische Gesellschaft Ghelamco. Auf 40 Stockwerken wird The Bridge 47.000 Quadratmeter Bürofläche bieten. Das Hochhaus soll die Umwelt- und Gesundheitszertifikate BREEAM und WELL sowie den Green Building Standard erhalten. Außerdem steht das nächste Bürohausprojekt bei Ghelamco in den Startlöchern: Der Sobieski Tower im zentral gelegenen Stadtteil Ochota mit 130 Metern Höhe. Die Stadt Warschau hat dem Bauprojekt bereits zugestimmt.

Da Grundstücke für neue Bürohäuser allmählich knapp werden, müssen ältere Gebäude weichen. Dieses Schicksal traf das zentral gelegene Warschauer Bürohaus Atrium International. An seiner Stelle errichtet Strabag als Hauptauftragnehmer noch bis 2026 den Büroturm Upper One, der die Zertifikate LEED Platinum sowie WELL Building Standard erhält und barrierefrei sein wird. Das 34-stöckige Gebäude bietet 35.900 Quadratmeter Bürofläche und 11.000 Quadratmeter Hotelfläche.

Warschau dominiert im Städtevergleich

Fast die Hälfte der in Polen vorhandenen modernen Bürofläche, auf die sich die Analysen von Immobilienfirmen beziehen, befindet sich in Warschau. Den größten Anteil daran hat Ende 2023 der Stadtteil Wola mit 1,9 Millionen Quadratmetern. Bis Ende 2026 sollen es hier sogar mehr als 2 Millionen Quadratmeter sein. Es folgt der Stadtteil Mokotów mit 1,6 Millionen Quadratmetern vor Śródmieście (Stadtmitte) mit 1,3 Millionen Quadratmetern.

Auch anderswo entstehen neue Büroflächen. Bis Ende 2024 sollen in polnischen Städten 161.000 Quadratmeter übergeben werden, 2025 rund 231.000 Quadratmeter und 2026 rund 84.000 Quadratmeter. Das sagte der Leiter für Marktforschung bei der REDD Group (Real Estate Digital Data), Krzysztof Foks, gegenüber  der Tageszeitung Rzeczpospolita. Außer den in der Tabelle aufgeführten Städten verfügten Ende 2023 die Städte Lublin über rund 242.000 Quadratmeter, Szczecin über 190.000 Quadratmeter und Bydgoszcz über 133.000 Quadratmeter moderne Bürofläche. In den übrigen Städten blieb die vorhandene Fläche unter 100.000 Quadratmetern.