Aussichten trüben sich ein

Steigende Umsätze bei sinkendem Volumen

Die Umsätze sollen 2023 und 2024 steigen, allerdings ohne Erhöhung des Volumens. Laut ING-Bank geben über 60 Prozent der niederländischen Baubetriebe an, wegen gestiegener Materialkosten ihre Verkaufspreise weiter zu erhöhen. Die Branche hat zurzeit mit Material- und Personalknappheit sowie mit der Beschleunigung der Energie- und Klimawende zu kämpfen.

Wegen der gestiegenen Zinssätze und der allgemeinen Unsicherheiten haben sich die Aussichten für den Immobiliensektor in der zweiten Jahreshälfte 2023 stark eingetrübt. Nach Ansicht der Rabo Bank ist eine schnelle Erholung nicht in Sicht. Weiter steigende Zinsen, Preisdruck und belastende Steuervorschriften bremsen die Baukonjunktur.

Energiepreise und Baukosten sind stark gestiegen und es mangelt an Bauland. Die Anzahl der Baugenehmigungen für Wohnungen sank im 1. Quartal 2023 um mehr als ein Viertel, so das niederländische Statistikamt CBS. Im Tief- und Nichtwohnungsbau stieg der Umsatz - nicht aber das Volumen - um etwa 8,6 Prozent, im Erd-, Wasser- und Straßenbau sogar um 11,3 Prozent.

Die Anzahl der Transaktionen und die Verkaufspreise für Bestandswohnungen sanken dagegen seit Mitte 2022. Die Immobilienpreise insgesamt können laut Rabo Bank zwischen 10 und 15 Prozent nachgeben.

Zu wenig bezahlbare Mietwohnungen

Vor allem wegen des Anstiegs der Hypothekenzinsen und der Inflation bleiben die Immobilienpreise auch 2023 unter Druck. Nach Angaben von CBS sind die Preise für Bestandsimmobilien im April 2023 bereits um 4,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gesunken. Gleichzeitig stiegen die Bauumsätze für Neubauwohnungen um 12,3 Prozent im 1. Quartal 2023 im Vergleich zur Vorjahresperiode. Im 4. Quartal 2022 gab es nur etwa halb so viele Transaktionen bei Neubauten wie im Jahr davor (Gesamtjahr 2022: -27 Prozent).

Auf dem Mietmarkt herrscht ein großer Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Die Nationale Wohnungs- und Bauagenda mit einem Wohnungsbauprogramm von Anfang 2022 kommt nicht richtig in Gang. Bauanträge werden wegen wirtschaftlicher Unsicherheit sowie steigender Zinsen, Bau- und Erschließungskosten nicht gestellt.

Zudem bremst die Regierung den Wohnungsneubau durch Vorschriften in den Bereichen Klimaschutz, CO2 und Stickstoff. Erschwerend wurde seit Januar 2023 die Grunderwerbssteuer für nicht selbst bewohnte Immobilien von 8 auf 10,4 Prozent erhöht. Das trifft vor allem Kapitalanleger und Erwerber gewerblicher Immobilien oder Ferienwohnungen. Außerdem dürfen ab 2030 schlecht isolierte Häuser mit Energieeffizienzklassen E, F und G nicht mehr vermietet werden.

Bedarf an großen Büroflächen sinkt

Da immer mehr Arbeitnehmer von zuhause aus arbeiten, ist auch das Angebot auf dem Büromarkt in den letzten Jahren zurückgegangen. In den letzten Monaten wurden große Flächen (ab 2.500 qm) weniger stark nachgefragt, insbesondere größere Unternehmen verringern ihre Bürofläche oder planen dies. Damit erhöhte sich das Angebot größerer Flächen auf dem Markt. Seit Januar 2023 muss jedes Büro mindestens das Energielevel C haben.

Allerdings besteht nach wie vor eine hohe Nachfrage nach hochwertigen und nachhaltigen Büros in guten Lagen sowie nach kleineren Flächen. Laut Rabo Bank sollen bis 2030 wieder mehr Büroflächen auf den Markt kommen und zu einem Überschuss auf dem Markt führen.

Industrieflächen werden gesucht

Die Nachfrage nach Industrieflächen war 2022 hoch. Wegen des starken Wachstums des E-Commerce und des Ausbaus der Kreislaufwirtschaft erwartet die Rabo Bank, dass Industrieflächen weiter gesucht werden. Zudem wird ins Ausland ausgelagerte Arbeit in die Niederlande zurückverlagert (Reshoring, Nearshoring).

In den letzten Jahren haben die Kommunen häufig Gewerbeflächen in Wohnflächen umgewidmet und Unternehmen so aus den Städten vertrieben. Neue Standorte für Unternehmen wurden nicht mehr geplant, wodurch es zu Engpässen kommt.

Das Gastgewerbe und der Handel fallen nach der Coronapandemie in die nächste Krise. Der Krieg in der Ukraine ließ die Preise für Energie, Rohstoffe und Produkte steigen. Zudem herrscht Personalmangel und die Löhne steigen. Entsprechend geben die Verbraucher mehr aus, kaufen aber weniger.

Im Handel sind Möbelhäuser und Elektronikgeschäfte besonders betroffen. Trotzdem sind die Aussichten auf dem Immobilienmarkt nicht schlecht, weil Verbraucher trotz Krise Geld für Unterhaltung und Freizeit ausgeben, so die Rabo Bank. Die Leerstandsquote ist in den letzten Jahren erheblich gesunken. Einkaufsgebiete werden durch Freizeit- und Gesundheitseinrichtungen sowie durch zusätzlichen Wohnraum attraktiv gestaltet.

Seniorengerechte Wohnungen fehlen

Auch in den Niederlanden stellt die zunehmende Alterung der Bevölkerung ein Problem dar. Zu wenige Wohnungen sind wirklich seniorengeeignet. Auch darum bleiben ältere Menschen in ihren - häufig zu großen - Wohnungen.

Hohe Kosten durch geringere Arbeitsproduktivität

Ein Manko des Bausektors ist die relativ geringe Arbeitsproduktivität im Vergleich zur Industrie. Diese führt zu höheren Preisen und Arbeitskräftemangel. Da die Produktion im Bausektor ortsspezifisch (auf eine Baustelle beschränkt) ist, ist viel Handarbeit und häufig ein Architekt pro Gebäude erforderlich. Auch die unterschiedlichen Anforderungen der Kommunen an das Bauen erschweren eine Industrialisierung des Bauprozesses.

Inzwischen setzen Unternehmen wie Daiwa house, Dijkstra Draisma, Heijmans, modular Europe, Van Wijnen und Plegt-Vos auf Automatisierung des Bauprozesses und setzen Industrialisierung, Digitalisierung, Modul- und Fertigteilbau ein. Trotzdem ist beispielsweise bei Instandhaltung und Renovierung oft eine individuelle Anpassung notwendig.

Informationen zum Infrastrukturbau finden Sie hier.

Von Inge Kozel | Berlin

Nachhaltigkeit gewinnt an Bedeutung

In den Niederlanden müssen die CO2-Emissionen bis 2030 um die Hälfte verringert werden, bis 2050 sogar um 95 Prozent. Das sind die Ziele der Regierung als Reaktion auf das Pariser Klimaschutzabkommen. Gebäude sind dabei für ein Drittel des gesamten CO2-Ausstoßes verantwortlich. Ein weiteres Ziel der niederländischen Regierung ist es, bis 2050 eine vollständige Kreislaufwirtschaft zu verwirklichen. Im Jahr 2030 bereits soll der Einsatz von Primärrohstoffen um 50 Prozent verringert werden.

Um zu einer Kreislaufwirtschaft zu gelangen, wurde das Regierungsprogramm Netherlands Circular ins Leben gerufen. Mit dem Kreislaufmodell ergeben sich neue Geschäftsmodelle. Um die Lebensdauer zu verlängern, wird die Wartung wichtiger. Hersteller bieten dann eine Dienstleistung an, nicht länger ein Produkt. Dies bietet dem Lieferanten einen Anreiz, eine hochwertige Wiederverwertung zu gewährleisten und langfristig Wartungen anzubieten.

Nach Ansicht der Rabo Bank gewinnen Kreislaufwirtschaft, Nachhaltigkeit und biobasierte Gebäude im Hochbau an Bedeutung. Auftraggeber beziehen diese Kriterien zunehmend in Ausschreibungen ein. Die Auswirkungen auf die Umwelt werden dabei während des gesamten Lebenszyklus berücksichtigt: angefangen bei der Planung, über den Bau, Renovierung, Nutzung und Abriss.

Rund 35 Prozent des Abfalls bestehen derzeit aus Bauabfällen. Davon werden 95 Prozent bereits von der Baubranche recycelt, häufig jedoch als Downcycling (Umwandlung eines Produkts in ein qualitativ schlechteres Produkt). Beim zirkulären Bauen werden Baumaterialien wiederverwertet. Im Idealfall erhält das ganze Gebäude durch Umbau oder Renovierung eine andere Nutzung.

In den Niederlanden werden jährlich Gebäude im Wert von über 50 Milliarden Euro gebaut, die bereits die strengen Nachhaltigkeitskriterien erfüllen. Allerdings müssen vor allem die bestehenden Gebäude nachhaltiger gestaltet werden, um die CO2-Ziele zu erreichen. Dabei handelt es sich um 8 Millionen Wohnhäuser und rund 1 Million gewerbliche und sonstige Gebäude.

Umweltverträglichkeit von Baustoffen wird wichtiger

Die niederländische Regierung will die Umweltverträglichkeit von Gebäuden in drei Bereichen verbessern:

1. Geringerer Einsatz von Primärrohstoffen und Nutzung erneuerbarer oder biobasierter Materialien,
2. Wiederverwendung von Baumaterialien,
3. Geringere Umweltauswirkungen bei der Herstellung von Baumaterialien.

Neue Vorschriften zur Umsetzung sind in Vorbereitung. Dabei werden die Anforderungen an die Umweltverträglichkeit von Neubauten verschärft und biobasiertes Bauen wird gefördert. Eine Norm, die die CO2-Emissionen bei der Verwendung von Baumaterialien regelt, soll eingeführt werden. Auch die biogene Speicherung von CO2 in Baustoffen soll relevant werden. Dafür wird eine Standardmethode entwickelt, um den gespeicherten CO2-Gehalt in biobasierten Baustoffen zu berechnen.

Biobasierte Baumaterialien auf dem Vormarsch

Die Regierung will die Produktion biobasierter Baumaterialien erhöhen. Im neuen Programm der Regierung Building Balance werden an 13 Standorten biobasierte Rohstoffe angebaut und zu Baustoffen verarbeitet. Entsprechend liegt auch das Bauen mit Holz im Trend. Holz lässt sich leicht industriell verarbeiten und ist nachhaltig.

Auch die Wiederverwendung von Baurohstoffen und Materialien sorgt für einen geringeren CO2- und Stickstoffausstoß. Bereits bei der Planung oder beim Bau kann eine Wiederverwertung berücksichtigt werden, was zu Kosteneinsparungen führt. Baumaterialien sollen möglichst an der Baustelle oder in dessen Nähe „geerntet“ werden.

Fertigteilbau beschleunigt Bauprozess

Eine weitere Stellschraube, um die Emissionen zu verringern ist der Fertigteilbau in einer Fabrik, um den Bau von Gebäuden zu beschleunigen. Zudem wird in klimatisierten Räumen produziert; die Herstellung ist damit nicht mehr wetterabhängig. Eine zusätzliche Möglichkeit ist es, die Anzahl der Transporte zur Baustelle zu reduzieren.

Immer mehr Endnutzer von Immobilen berücksichtigen beim Kauf einer Wohnung die Energiekosten. Die Nachfrage nach nachhaltigen Wohnungen in guten Lagen dürfte zulegen.

Auch bei Ausschreibungen der öffentlichen Hand wird Nachhaltigkeit zunehmend wichtiger. Bei etwa 10 Prozent der Ausschreibungen wird Emissionsfreiheit verlangt, bis 2030 sollen es 100 Prozent werden, schätzt die Rabo Bank. Da auch Baumaschinen zur Umweltverschmutzung beitragen, werden emissionsfreie Maschinen verlangt, wenn auch zunächst nur vereinzelt. Diese sind derzeit jedoch noch viel teurer als dieselbetriebene Maschinen.

Niederlande senken Stickstoffemissionen im Bausektor

Besonders im Infrastrukturbereich besteht die sogenannte Stickstoffproblematik. Seit 2019 müssen alle stickstoffausstoßenden Bauprojekte nachweisen, dass sie keine Auswirkungen auf bestimmte Naturschutzgebiete haben. Nur wenn geplante Vorhaben die Emissionen nicht erhöhen, werden Baugenehmigungen unter bestimmten weiteren Bedingungen erteilt. Insbesondere Infrastrukturprojekte sind betroffen: Straßen emittieren sowohl in der Bau- als auch in der Nutzungsphase nicht nur Stickstoff sondern auch CO2 und Feinstaub. Gebäude emittieren im Wesentlichen nur in der Bauphase Stickstoff. Für deren Baugenehmigung werden dabei häufig Stickstoffemissionen nicht berücksichtigt. 

Schwierig ist es allerdings bei Vertriebszentren: Auch hier besteht das Stickstoffproblem, wobei gesetzlich eine teilweise Befreiung möglich ist. Nicht nur in der Bauphase wird das Gas abgesondert. Auch während der Nutzungsphase herrscht in der Regel ein reger Lkw-Verkehr, der den Treibhausgasausstoß ansteigen lässt. Besonders problematisch wird es für Vertriebszentren in der Nähe von Naturschutzgebieten. 

Von Inge Kozel | Berlin

Der Bausektor gehört mit einem Anteil von 5 Prozent an der gesamten Bruttowertschöpfung zu den wichtigsten Sektoren des Landes. Für 2021 hat das niederländische Statistikamt 220.530 Niederlassungen in der Branche mit mehr als 320.000 Mitarbeitern angegeben. Das Ballungsgebiet im Westen des Landes, die Randstad, zu dem die vier Großstädte Amsterdam, Rotterdam, Den Haag und Utrecht gehören, bestimmt die Entwicklung im Bausektor.

Ein Vorteil der Niederlande sind die kurzen Wege. Auch die geografische Lage im Herzen Nordwesteuropas ist ein Standortvorteil für deutsche Unternehmen. Mit den Häfen in Rotterdam, Amsterdam und in der Provinz Seeland ist das Königreich für viele europäische Regionen ein „Tor zur Welt“ und eine wichtige Logistikdrehscheibe. Das Land ist auch ein sehr attraktiver Standort für ausländische Unternehmen. Ein zunehmendes Problem ist allerdings der Fachkräftemangel.

Der niederländische Marktführer ist die Koniklijke BAM Groep. Wichtige Konkurrenten sind Koniklijke Volker Wessels Stevin, Koniklijke Boskalis Westminister, Heijmans und TBI Holding.

Der private Sektor bietet grundsätzlich ein hohes Potenzial für deutsche Anbieter. Für Ausschreibungen und Projekte im öffentlichen Bereich helfen Kenntnisse der lokalen Partner. Wenn eine deutsche Firma für Projektarbeiten Personal in die Niederlande entsendet, wird häufig eine Genehmigung benötigt. Dies muss im jeweiligen Fall geprüft werden.

Wichtig ist ein gutes Netzwerk

Deutsche Bauunternehmen finden in den Niederlanden durch die enge Verknüpfung und räumliche Nähe der beiden Volkswirtschaften eine sehr günstige Ausgangslage vor. Die Rahmenbedingungen sind besonders für kleinere und mittlere deutsche Unternehmen, Architektenbüros und Handwerksbetriebe vorteilhaft.

Die Bedeutung von Netzwerken und informellen Sondierungen sollte nicht unterschätzt werden. Zahlreiche Fachveranstaltungen bieten sich für das Knüpfen von Geschäftskontakten an. Die größte ist die alle zwei Jahre stattfindende Fachmesse "BouwBeurs" in Ut­recht.

Von Inge Kozel | Berlin

Öffentliche Ausschreibungen präferieren zunehmend Anbieter, die emissionsfreie Baumaschinen verwenden. Zudem werden Nachhaltigkeit und Wiederverwertbarkeit immer wichtiger. Öffentliche Ausschreibungen finden sich auf dem Portal Expertisecentrum Aanbesteden.

Informationen zu EU-Binnenmarktausschreibungen bietet GTAI auf ihrer Internetseite an.

Im innergemeinschaftlichen Warenverkehr der Europäischen Union (EU) sind die Regelungen des Umsatzsteuerkontrollverfahrens in der EU zu beachten. Informationen hierzu finden sich auf der Internetseite des Bundeszentralamtes für Steuern. Hinsichtlich der Normierung gelten die einschlägigen EU-Richtlinien (siehe etwa die Website des Deutschen Instituts für Normung e.V.).

Die GTAI stellt ausführliche Informationen zum Wirtschafts- und Steuerrecht sowie zu Einfuhrregelungen, Zöllen und nichttarifären Handelshemmnissen zur Verfügung.

Von Inge Kozel | Berlin