Markttrends

In der ersten Jahreshälfte 2024 blieb das Baugeschehen in der Slowakei hinter der allgemeinen Konjunkturentwicklung zurück. Von Januar bis August 2024 lag das Volumen der Bauproduktion mit 4 Milliarden Euro real um 6 Prozent unter dem Vorjahreswert. Besonders stark waren die Arbeiten im Tiefbau zurückgegangen (-11 Prozent), während die Entwicklung bei Sanierungen und Renovierungen nahezu stabil war. 

Das lag zum Teil auch am hohen Basiswert, denn 2023 war ein Rekordjahr: Die Bauleistungen im Inland erreichten einen Wert von 6,7 Milliarden Euro.

Nach dem schwachen Baugeschäft zu Jahresbeginn gab es im Frühherbst 2024 erste Anzeichen für einen Aufschwung. Bei der monatlichen Stimmungsumfrage des Statistikamtes gaben im September 44 Prozent der slowakischen Baufirmen an, dass sie eine steigende Bauaktivität erwarten. Nur 10 Prozent sehen eine Verschlechterung. Im Durchschnitt hatten die Branchenvertreter Aufträge für 10,5 Monate in den Büchern (Vorjahr: 9,8 Monate).

Auffallend ist, dass die Lage im Wohnungsbau weitaus schlechter bewertet wird als im Tiefbau. Das hängt mit den gestiegenen Zinsen zusammen. Laut slowakischer Nationalbank NBS lag der durchschnittliche Zinssatz für neue Immobilienkredite im August 2024 bei 4,2 Prozent. Im August 2023 betrug er 4 Prozent. Zugleich sinken die Preise für Wohnimmobilien. Mit derzeit rund 2.500 Euro je Quadratmeter liegen sie etwa auf dem Niveau von Anfang 2022.

Gesetz soll Infrastrukturbau beschleunigen

Neue Bauprojekte gibt es in der Slowakei sowohl im Tiefbau als auch im Hochbau. Für den Ausbau der Infrastruktur will die Regierung das im Sommer 2024 verabschiedete Gesetz für strategische Investitionen nutzen. Es soll helfen, Genehmigungsprozesse wie die Umweltverträglichkeitsprüfung, Flächennutzungsplanung und Baurecht bei Projekten ab einem Investitionswert von 50 Millionen Euro zu beschleunigen. Das Gesetz ermöglicht es, Grundstückseigentümer entlang des Streckenverlaufs einfacher zu enteignen - bei entsprechender Entschädigung. Im Anhang zu dem Gesetz sind 56 Autobahn- und Schnellstraßenabschnitte genannt, die unter die Regelung fallen könnten; außerdem 35 Eisenbahntrassen und der Ausbau der Donau als Transportweg.

Eines der teuersten Vorhaben wird die Fertigstellung der Autobahn D1 am Bauabschnitt Turany-Hubová. Die 13,5 Kilometer lange Strecke wird bis November 2024 ausgeschrieben und soll rund 1,8 Milliarden Euro kosten. Sie besteht aus zwei großen Tunneln und elf Brücken. Weitere anstehende Autobahnprojekte sind Abschnitte an der D3 zwischen Žilina und der polnischen Grenze, an der Schnellstraße R4 von Prešov zur polnischen Grenze sowie an der Schnellstraße R2 zwischen Zvolen und Lučenec. 

Ein größeres Infrastrukturprojekt ist am Hafen Bratislava geplant. Der staatliche Betreiber will dort ab 2025 rund 180 Millionen Euro in die Sanierung des Fracht- und Passagierterminals sowie der Bahnanschlüsse investieren. Ein privates Unternehmen, Win-Port Invest, kündigte an, in der Nähe ein neues Hafenbecken mit 14 Kränen und Anlegeplätzen für über 20 Schiffe errichten zu wollen. 

Das langfristig größte Bauprojekt in der Slowakei wird aber der Bau eines neuen Atommeilers am Standort Jaslovské Bohunice. Dafür erarbeitet die Regierung zurzeit ein Konzept zur Finanzierung und technischen Machbarkeit. Der Reaktor mit einer geplanten Leistung von 1.200 Megawatt würde rund 5 Milliarden Euro kosten. Mit einem Baubeginn wird allerdings nicht vor 2030 gerechnet.

Neue Hochhäuser für Bratislava

Der Bau von Wohn- und Geschäftshäusern legt vor allem in Bratislava wieder zu. Projektentwickler haben hier mehrere Großvorhaben in der Pipeline. Dabei geht es um Hochhäuser mit Hotels, Wohnraum und Büros im Stadtteil Nové Mesto und im Hochhausviertel Nivy. Neue Höhenrekorde will J&T Real Estate aufstellen und zwei Wolkenkratzer nahe der Donau mit einer Höhe von 180 und 260 Metern bauen. Im Stadtteil Karlova Ves plant der Softwarekonzern Eset ein völlig neues Quartal mit Büros, Sporteinrichtungen und Wohnflächen. Der Developer Penta Real Estate kündigte an, Wohnheime für Studierende zu bauen. 

Auch im Osten des Landes, in der zweitgrößten Stadt Košice, sind neue Wohngebiete geplant. Dort baut Volvo zurzeit eine große Autofabrik, was den Bedarf an Wohnraum erhöht. Die Stadt hat den Bebauungsplan erneuert und Platz für 23.000 Wohnungen ausgewiesen. Allerdings sind dort im Unterschied zur Hauptstadt eher kleinere Wohngebäude und Eigenheimsiedlungen geplant.

Bei Wohnraum Schlusslicht in Europa

Wohnraum in der Slowakei ist knapp. Mit nur 370 Wohnungen je 1.000 Einwohnern ist das Land Schlusslicht in Europa (EU-Durchschnitt: 490). Besonders in der Ostslowakei fehlen Unterkünfte. Die Konzeption für die Wohnungspolitik bis 2030 wurde noch von der Vorgängerregierung erstellt. Sie zielt darauf, mehr öffentlich geförderten Wohnraum zu bauen und den Mietmarkt zu entwickeln. Dafür sollen Genehmigungsverfahren beschleunigt und Anreize für private Investitionen geschaffen werden. Der Staat will die Sanierung von Gebäuden zur Schaffung von Wohnraum unterstützen und ungenutzte Gebäude oder Grundstücke bereitstellen. Zinsgünstige Kredite zahlt der Wohnungsbaufonds ŠFRB aus.

Die aktuelle Regierung unter Premierminister Robert Fico will diese Politik laut Regierungsprogramm fortsetzen. Für die energetische Gebäudesanierung sollen Einnahmen aus Emissionsrechten und aus dem Modernisierungsfonds genutzt werden. 

Chancen bei der Denkmalsanierung

Für deutsche Handwerksbetriebe ergeben sich Marktnischen vor allem beim hochwertigen Innenausbau von Wohn- und Bürogebäuden im Großraum Bratislava. Außerdem bietet die Denkmalsanierung Möglichkeiten für Kooperationen. Das slowakische Ministerium für Regionalentwicklung kündigte im September 2024 ein Programm zur Rekonstruktion historischer Gebäude und Kulturdenkmäler an. Dafür sollen 260 Millionen Euro aus EU-Fonds abgeschöpft werden.

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