Slowakische Bauwirtschaft mit gut gefüllten Auftragsbüchern

In der ersten Jahreshälfte 2024 blieb das Baugeschehen in der Slowakei hinter der allgemeinen Konjunkturentwicklung zurück. Von Januar bis August 2024 lag das Volumen der Bauproduktion mit 4 Milliarden Euro real um 6 Prozent unter dem Vorjahreswert. Besonders stark waren die Arbeiten im Tiefbau zurückgegangen (-11 Prozent), während die Entwicklung bei Sanierungen und Renovierungen nahezu stabil war. 

Das lag zum Teil auch am hohen Basiswert, denn 2023 war ein Rekordjahr: Die Bauleistungen im Inland erreichten einen Wert von 6,7 Milliarden Euro.

Nach dem schwachen Baugeschäft zu Jahresbeginn gab es im Frühherbst 2024 erste Anzeichen für einen Aufschwung. Bei der monatlichen Stimmungsumfrage des Statistikamtes gaben im September 44 Prozent der slowakischen Baufirmen an, dass sie eine steigende Bauaktivität erwarten. Nur 10 Prozent sehen eine Verschlechterung. Im Durchschnitt hatten die Branchenvertreter Aufträge für 10,5 Monate in den Büchern (Vorjahr: 9,8 Monate).

Auffallend ist, dass die Lage im Wohnungsbau weitaus schlechter bewertet wird als im Tiefbau. Das hängt mit den gestiegenen Zinsen zusammen. Laut slowakischer Nationalbank NBS lag der durchschnittliche Zinssatz für neue Immobilienkredite im August 2024 bei 4,2 Prozent. Im August 2023 betrug er 4 Prozent. Zugleich sinken die Preise für Wohnimmobilien. Mit derzeit rund 2.500 Euro je Quadratmeter liegen sie etwa auf dem Niveau von Anfang 2022.

Gesetz soll Infrastrukturbau beschleunigen

Neue Bauprojekte gibt es in der Slowakei sowohl im Tiefbau als auch im Hochbau. Für den Ausbau der Infrastruktur will die Regierung das im Sommer 2024 verabschiedete Gesetz für strategische Investitionen nutzen. Es soll helfen, Genehmigungsprozesse wie die Umweltverträglichkeitsprüfung, Flächennutzungsplanung und Baurecht bei Projekten ab einem Investitionswert von 50 Millionen Euro zu beschleunigen. Das Gesetz ermöglicht es, Grundstückseigentümer entlang des Streckenverlaufs einfacher zu enteignen - bei entsprechender Entschädigung. Im Anhang zu dem Gesetz sind 56 Autobahn- und Schnellstraßenabschnitte genannt, die unter die Regelung fallen könnten; außerdem 35 Eisenbahntrassen und der Ausbau der Donau als Transportweg.

Eines der teuersten Vorhaben wird die Fertigstellung der Autobahn D1 am Bauabschnitt Turany-Hubová. Die 13,5 Kilometer lange Strecke wird bis November 2024 ausgeschrieben und soll rund 1,8 Milliarden Euro kosten. Sie besteht aus zwei großen Tunneln und elf Brücken. Weitere anstehende Autobahnprojekte sind Abschnitte an der D3 zwischen Žilina und der polnischen Grenze, an der Schnellstraße R4 von Prešov zur polnischen Grenze sowie an der Schnellstraße R2 zwischen Zvolen und Lučenec. 

Ein größeres Infrastrukturprojekt ist am Hafen Bratislava geplant. Der staatliche Betreiber will dort ab 2025 rund 180 Millionen Euro in die Sanierung des Fracht- und Passagierterminals sowie der Bahnanschlüsse investieren. Ein privates Unternehmen, Win-Port Invest, kündigte an, in der Nähe ein neues Hafenbecken mit 14 Kränen und Anlegeplätzen für über 20 Schiffe errichten zu wollen. 

Das langfristig größte Bauprojekt in der Slowakei wird aber der Bau eines neuen Atommeilers am Standort Jaslovské Bohunice. Dafür erarbeitet die Regierung zurzeit ein Konzept zur Finanzierung und technischen Machbarkeit. Der Reaktor mit einer geplanten Leistung von 1.200 Megawatt würde rund 5 Milliarden Euro kosten. Mit einem Baubeginn wird allerdings nicht vor 2030 gerechnet.

Neue Hochhäuser für Bratislava

Der Bau von Wohn- und Geschäftshäusern legt vor allem in Bratislava wieder zu. Projektentwickler haben hier mehrere Großvorhaben in der Pipeline. Dabei geht es um Hochhäuser mit Hotels, Wohnraum und Büros im Stadtteil Nové Mesto und im Hochhausviertel Nivy. Neue Höhenrekorde will J&T Real Estate aufstellen und zwei Wolkenkratzer nahe der Donau mit einer Höhe von 180 und 260 Metern bauen. Im Stadtteil Karlova Ves plant der Softwarekonzern Eset ein völlig neues Quartal mit Büros, Sporteinrichtungen und Wohnflächen. Der Developer Penta Real Estate kündigte an, Wohnheime für Studierende zu bauen. 

Auch im Osten des Landes, in der zweitgrößten Stadt Košice, sind neue Wohngebiete geplant. Dort baut Volvo zurzeit eine große Autofabrik, was den Bedarf an Wohnraum erhöht. Die Stadt hat den Bebauungsplan erneuert und Platz für 23.000 Wohnungen ausgewiesen. Allerdings sind dort im Unterschied zur Hauptstadt eher kleinere Wohngebäude und Eigenheimsiedlungen geplant.

Bei Wohnraum Schlusslicht in Europa

Wohnraum in der Slowakei ist knapp. Mit nur 370 Wohnungen je 1.000 Einwohnern ist das Land Schlusslicht in Europa (EU-Durchschnitt: 490). Besonders in der Ostslowakei fehlen Unterkünfte. Die Konzeption für die Wohnungspolitik bis 2030 wurde noch von der Vorgängerregierung erstellt. Sie zielt darauf, mehr öffentlich geförderten Wohnraum zu bauen und den Mietmarkt zu entwickeln. Dafür sollen Genehmigungsverfahren beschleunigt und Anreize für private Investitionen geschaffen werden. Der Staat will die Sanierung von Gebäuden zur Schaffung von Wohnraum unterstützen und ungenutzte Gebäude oder Grundstücke bereitstellen. Zinsgünstige Kredite zahlt der Wohnungsbaufonds ŠFRB aus.

Die aktuelle Regierung unter Premierminister Robert Fico will diese Politik laut Regierungsprogramm fortsetzen. Für die energetische Gebäudesanierung sollen Einnahmen aus Emissionsrechten und aus dem Modernisierungsfonds genutzt werden. 

Chancen bei der Denkmalsanierung

Für deutsche Handwerksbetriebe ergeben sich Marktnischen vor allem beim hochwertigen Innenausbau von Wohn- und Bürogebäuden im Großraum Bratislava. Außerdem bietet die Denkmalsanierung Möglichkeiten für Kooperationen. Das slowakische Ministerium für Regionalentwicklung kündigte im September 2024 ein Programm zur Rekonstruktion historischer Gebäude und Kulturdenkmäler an. Dafür sollen 260 Millionen Euro aus EU-Fonds abgeschöpft werden.

Von Gerit Schulze | Bratislava

Die Baubranche gehört zu den wichtigsten Wirtschaftszweigen in der Slowakei. Ihr Anteil am Bruttoinlandsprodukt erreichte 2023 fast 8 Prozent. Laut Statistikamt waren Mitte 2024 rund 27.600 Unternehmen im Baugewerbe tätig. Hinzu kommen über 100.000 selbständige Bauunternehmer, bei denen es sich häufig um Bauhandwerker mit Gewerbeschein handelt.

Die meisten Baufirmen sind sehr klein mit weniger als 50 Beschäftigten. Nur rund 150 Unternehmen haben zwischen 50 und 249 Mitarbeitende. Immerhin 14 Baufirmen kommen auf 250 und mehr Beschäftigte.

Jede vierte Baufirma sitzt in Bratislava

Etwa ein Viertel der Baufirmen hat ihren Sitz im Bezirk Bratislava. Im Großraum der Hauptstadt finden auch die meisten Bauaktivitäten statt. Laut Statistikamt entfielen 2022 auf Bratislava und sein Umland rund 27 Prozent der Bauproduktion (1,7 Milliarden Euro). Die meisten anderen Regionen des Landes kommen auf ein Volumen zwischen 500 Millionen und 700 Millionen Euro. Nur in Žilina und Prešov liegen die Bauleistungen deutlich höher. Das liegt vor allem an großen Infrastrukturbauten wie den Ausbau der Autobahn D1 in diesen Regionen.

Auch im Wohnungsbau sind die Hauptstadt und ihr Speckgürtel führend. Von den 80.000 Wohnungen, die sich Ende 2022 landesweit im Bau befanden, entfielen rund 16.000 auf den Bezirk Bratislava. Die Regionen Žilina und Trnava lagen mit rund 13.000 Wohnungen aber nicht weit entfernt davon. Nur halb so viel Wohnungen entstehen in den Bezirken Banská Bystrica und Košice.

Ausländische Akteure spielen wichtige Rolle

Sowohl bei der Bauausführung als auch bei der Produktion von Baustoffen sind viele ausländische Konzerne im Markt aktiv. Umsatzstärkstes Bauunternehmen war 2023 die slowakische Tochter von Strabag. Beim Bau großer Infrastrukturprojekte kommen aber auch einheimische Unternehmen häufig zum Zuge. Bekannte Firmen sind Doprastav und Váhostav. Das Ranking ändert sich häufig, da Aufträge für Infrastrukturprojekte wie den Višňové-Tunnel an der Autobahn D1 für große Verschiebungen beim Umsatz sorgen. 

Bei komplizierten und umfangreichen Projekten schließen sich einheimische und ausländische Baufirmen oft zu Konsortien zusammen, um ihre Stärken zu bündeln. 

Als wichtiger Generalübernehmer in der Slowakei hat sich die japanische Takenaka etabliert. Sie wickelt dort über ihre deutsche Tochterfirma schlüsselfertige Projekte für die Industrie ab, unter anderem die Werke von Kia, Sony und Mobis. Aktuell betreut Takenaka den Bau der Volvo-Fabrik bei Košice.

Bauhandwerker händeringend gesucht 

Zu den großen Hemmnissen des Baugewerbes gehört der angespannte Arbeitsmarkt. Im September 2024 gab es über 18.000 offene Stellen für qualifizierte Handwerker wie Maurer, Fliesenleger oder Tischler. Dem standen nur 7.000 Erwerbslose aus diesen Berufsgruppen gegenüber. 

Die Nominallöhne in der Bauwirtschaft waren 2022 und 2023 jeweils zweistellig gewachsen. Auch 2024 legen sie weiter zu und erreichten zur Jahresmitte einen Durchschnittswert von 1.040 Euro pro Monat. Insgesamt zählte die Branche 2023 rund 270.000 Beschäftigte.

Baustoffhersteller leiden unter hohen Energiepreisen

Die Produktion von Baumaterialien war 2023 in vielen Sparten zurückgegangen. Das hing neben der Nachfrageschwäche auch mit den hohen Energiepreisen zusammen, die eine Herstellung unrentabel machte. Wichtige Hersteller wie Saint-Gobain mit drei Werken in der Slowakei oder der Fensterprofilhersteller Slovaktual verzeichneten zweistellige Umsatzrückgänge. Beim Ziegelhersteller Wienerberger in Zlaté Moravce sind die Umsätze laut Wirtschaftszeitschrift Trend sogar um 47 Prozent und der Reingewinn um 83 Prozent eingebrochen. Dagegen konnte sich der größte Zementhersteller Danucem (gehört zur irischen CRH Holding) gut behaupten und seine Umsätze sogar steigern. 

 

Von Gerit Schulze | Bratislava

Das Baugeschäft in der Slowakei gilt als schwieriges Terrain. Beim inzwischen ausgesetzten Ranking der Weltbank zu den Geschäftsbedingungen rangierte die Slowakei bei der letzten Erhebung 2020 insgesamt auf Rang 45 von 190 Volkswirtschaften. Doch beim Thema Baugenehmigungen landete das Land auf Platz 146. Die Bearbeitungszeit von Bauanträgen dauerte mit 300 Tagen doppelt so lang wie im Durchschnitt der OECD-Länder. Außerdem mussten vergleichsweise viele Unterlagen eingereicht und Prozessschritte durchlaufen werden. Untersucht wurde beispielhaft die Errichtung eines Warenlagers in Bratislava.

Personal- und Auftragsmangel größte Probleme

Für die Baufirmen gibt es aktuell noch viele weitere Barrieren, die das Wachstum ausbremsen. Bei der monatlichen Stimmungsumfrage des Statistikamtes im September 2024 nannte jedes dritte Bauunternehmen den Personalmangel und die schlechte Auftragslage als größtes Problem. Außerdem sei der Zugang zu Finanzierungen weiterhin schwierig. Negativ werden auch die komplizierten Prozesse bei öffentlichen Ausschreibungen empfunden. Engpässe bei Baumaterialien wirken sich nur für fünf Prozent der Baufirmen negativ aus. Auch die Preise haben sich offensichtlich normalisiert. 

Für 2025 ist ein deutlicher Anstieg der Preise im Baugeschäft zu erwarten. Ein Konsolidierungspaket der Regierung sieht bei der Mehrwertsteuer einen Anstieg des Basissatzes um 3 Prozentpunkte vor. Das dürfte Bauleistungen und Baumaterialien deutlich verteuern. Die Nationalbank NBS erwartet eine Inflationsrate von 5 Prozent für 2025.

Register für öffentliche Aufträge hilfreich

Firmen, die sich an öffentlichen Aufträgen beteiligen wollen, können über die zentrale Ausschreibungsdatenbank die aktuellen Beschaffungsvorgänge recherchieren. Für eine Teilnahme an größeren Ausschreibungen empfiehlt sich eine Aufnahme in das Register der Partner des öffentlichen Sektors (RPSP). Für Beteiligungen an öffentlich-privaten Partnerschaften (PPP) ist das verpflichtend.

Premierminister Robert Fico kündigte im April 2024 an, bei der Sanierung der Verkehrsinfrastruktur künftig verstärkt auf private Partner zu setzen. So will die Regierung die Modernisierung von 500 Brücken im Paket an einen Investor vergeben, der diese Aufgabe als PPP-Projekt umsetzt. Auch für den Ausbau der Bahnstrecke zwischen Bratislava und Komárno ist ein solches Modell geplant.

Baugesetz wird allmählich überarbeitet

Das Baugesetz in der Slowakei stammt noch aus dem Jahr 1976. Es wird langsam modernisiert und überarbeitet. Eine letzte große Novelle ist am 1. April 2024 in Kraft getreten. Sie betrifft vor allem die Raumordnung und Schwarzbauten. Verschiedene Bau- und Genehmigungsverfahren für Nebenobjekte eines Bauvorhabens (wie Verkehrswege, Stromnetze) werden jetzt dem Hauptbauobjekt zugeordnet. Damit muss nur noch ein Verfahren durchgeführt werden. Die verbindliche Stellungnahme der Gemeinden im Rahmen der Raumplanung muss je nach Bauobjekt innerhalb von 60 oder 90 Tagen erfolgen. Anderenfalls gilt der Bau als genehmigt.

Die Novelle enthält außerdem eine Amnestie für Schwarzbauten, die ohne Genehmigung vor dem 31. Dezember 1989 errichtet wurden. Sie gelten als gesetzeskonform, wenn sie kontinuierlich für ihren Zweck verwendet werden und der Eigentümer des Gebäudes auch Eigentümer des Grundstückes ist.

Germany Trade & Invest stellt ausführliche Informationen zum Wirtschafts- und Steuerrecht sowie zu Einfuhrregelungen, Zöllen und nicht tarifären Handelshemmnissen zur Verfügung.

Von Gerit Schulze | Bratislava

 

Von Gerit Schulze | Bratislava